یکی از موضوعات مهمی که در معاملات ملکی مختلف از جمله خرید و فروش ملک، به آن توجه می شود، تعیین سن ساختمان می باشد. ساختمان ها مانند هر چیز دیگری پس از مدتی از حالت نوسازی و بروز بودن خارج شده و به همین سبب قابلیت پاسخگویی به تمامی نیازهای زندگی را نخواهد داشت. ایده آل بودن ساختمان به کمک سن آن تعیین می شود و در ساختمان های مختلف بسته به معیارهای گوناگون متفاوت است. بسته به سن ساختمان برخی ساختمان ها را نوساز و برخی دیگر را کلنگی می گویند که دو اصطلاح معمول برای خانه ها و سن ساختمان می باشد.
اهمیت تعیین سن ساختمان
سن ساختمان یکی از مهمترین معیار های موجود برای ارزش گذاری املاک و ساختمان ها می باشد. به طوری که قیمت ساختمان ها ارتباطی مستقیم با سن ساختمان داشته و بر اساس آن بالا و پایین می رود.
به عبارتی ارزش ساختمان های نو ساز که از امکاناتی بسیار بالاتر و با کیفیت تر بر خوردارند و به لحاظ اصل بنا نیز سالم هستند، در مقایسه با خانه های کلنگی بسیار بالاتر بوده. این موضوع یکی از مهمترین مواردی است که اهمیت تعیین سن ساختمان را نشان می دهد.
چرا سن ساختمان مهم است؟
با توجه به نکات ذکر شده شاهد تفاوت قیمت ها بر اساس سن ساختمان ها هستیم. اما همیشه به این صورت نیست که هرچه سن ساختمان کمتر، ارزش آن بیشتر. در برخی مناطق شهری و بافت قدیمی، این مورد بصورت کاملا برعکس دیده می شود. به طوری که برخی خانه ها در بافت قدیمی به سبب قدمت و اهمیت نوع ساخت ساختمان، ارزشی بالاتر در مقایسه با خانه های نوساز آن منطقه دارد.
در نتیجه تفاوت قیمت املاک علاوه بر سن ساختمان مربوطه به شرایط و معیار های دیگری نیز وابسته می باشد اما از آنجایی که عمر مفید ساختمان ها 30 سال می باشد، خانه هایی با سن ساخت بالا که از کیفیت پایین تری برخوردار می باشند ارزش کمتری نیز در زمان خرید و فروش خواهند داشت. یکی دیگر از مواردی که تعیین سن ساختمان در آن اهمیت می یابد اخذ وام مسکن و تسهیلات بانکی می باشد.
یعنی اگر خریدار قصد دریافت وام و تسهیلاتی از روی سند ملک داشته باشد باید به تاریخ پروانه ساخت و زمان صدور آن توجه کند. چرا که یکی از مهمترین معیار ها برای دریافت تسهیلات بانکی سن ساختمان مربوطه می باشد.
میتوان گفت که تسهیلات بانکی به سن ساختمان ارتباط مستقیمی دارد. ساختمان هایی با سن 15 سال و در برخی موارد بسته به نوع تسهیلات مربوطه به ساختمان هایی با سن بالاتر از 30 سال تعلق نمی گیرد. لذا توجه به این موضوع پیش از اقدام به خرید اهمیت بسیار بالایی دارد.
چگونگی محاسبه سن ساختمان
محاسبه سن ساختمان با توجه به نکات گفته شده از اهمیت بالایی برخوردار بوده و باید در زمان خرید ملک به آن توجه داشت. یکی از مواردی که موجب اختلاف میان خریدار و فروشنده می شود نحوه تعیین سن ساختمان است. از آنجایی که سن ساختمان بر اساس معیار های مختلف، انواع متفاوتی دارد، روش های محاسبه آنها نیز متفاوت می باشد که در ادامه به شرح آن خواهیم پرداخت.
سن واقعی ساختمان
سن واقعی ساختمان همانطور که مشخص می باشد از زمان شروع عملیات اجرایی و ساخت محاسبه شده و تمامی روند ساخت و ساز و آماده شدن آن را شامل می شود. به عبارتی بایستی برای محاسبه سن واقعی ساختمان مورد نظر تاریخ پی ریزی و زمان تشکیل فوندانسیون ساختمان را در نظر گرفت و بر اساس آن قدمت ساختمان را محاسبه کرد. برای یافتن تاریخ شروع عملیات ساخت یک بنا، می توان به گواهی پروانه ساخت رجوع کرده و از تاریخ صدور جواز، سن واقعی ساختمان را برآورد کرد.
سن بهره برداری ساختمان
منظور از سن بهره برداری ساختمان مدت زمانی است که عملیات اجرایی ساختمان مورد نظر به پایان رسیده و بنای مربوطه دارای انشعاباتی مانند برق شده و قابلیت سکونت داشته است. معمولا این سن را از زمانی که ساختمان آماده تحویل می باشد در نظر میگیرند. اما بطور معمول برای محاسبه آن از کنتور برق ساختمان استفاده کرده و بر اساس تاریخ نصب کنتور، سن بهره برداری ساختمان را می سنجند.
سن سندی ساختمان
سن سندی ساختمان نیز بر اساس تاریخ ثبت اسناد مربوط به پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و تشکیل سند رسمی ملک مشخص می شود و بسته به زمان تنظیم سند، سن ساختمان مربوطه متفاوت خواهد بود. برای محاسبه این نوع از سن ساختمان نیز می توان به سند ملک مراجعه کرده و بر اساس تاریخ تنظیم آن، سن سندی ملک را محاسبه کرد. در این میان باید توجه داشت که مبنای بانک ها و موسسات مالی برای پرداخت تسهیلات مسکن و میزان آن، سن واقعی ساختمان و به عبارتی تاریخ صدور پروانه ساختمان می باشد. لذا اگر قصد دریافت تسهیلات از بانک ها را دارید در زمان خرید، به این نکته توجه کرده و اسناد مربوطه را بررسی کنید.
چرا که در صورت بالا بودن سن واقعی ساختمان نوع و میزان تسهیلات مربوطه تغییر کرده و در برخی موارد به ساختمان هایی با قدمت بالاتر تعلق نمی گیرد. سن سندی و سن بهره برداری ساختمان معمولا در خرید و فروش ها اعلام می شود که ممکن است با سن واقعی ساختمان بسیار متفاوت باشد. به طوری که در برخی موارد از زمان پی ریزی ساختمان تا زمان بهره برداری آن ممکن است 10 سال یا بیشتر فاصله افتاده باشد. به همین سبب باید در زمان خرید به این نکات توجه داشته و علاوه بر بررسی اسناد از همسایه ها نیز پرس و جو شود تا با اطمینان بیشتری نسبت به خرید ملک مربوطه اقدام شود.
