در خصوص ملک بازداشتی اطلاعاتی دارید؟ اگر قصد دارید در خصوص ملک بازداشتی و خرید و فروش آنها اطلاعات بیشتری داشته باشید تا انتهای این مطالب با ما همراه باشید. همانطور که حتما میدانید برخی از املاک در دسته املاک بازدشتی قرار میگیرند. خرید و فروش این املاک دارای قوانین مخصوص به خود است. در ادامه قصد داریم به بررسی نحوه خرید و فروش این املاک بپردازیم.
بیش تر بخوانید:
هرآنچه درباره ملک بازداشتی لازم است بدانید
نحوه تشخیص املاک بازداشتی
در بسیاری از مواقع مالکین با اطلاع از غیرقانونی بودن فروش ملک بازداشتی / خرید ملک بازداشتی نسبت به فروش ملک خود اقدام می کنند. این عمل می تواند برای خریداران مشکلاتی را به دنبال داشته باشد. بنابراین باید در زمان انجام معامله بررسی های لازم را انجام داده و با اطمینان کامل نسبت به معامله مورد نظر اقدام کرد. از روش های زیر می توان بازداشتی بودن ملک را تشخیص داد:
اولین روش توجه به سند مالکیت است. چرا که دستور مرجع قضایی دائر بر بازداشت ملک، با اطلاعات کامل مرجع مربوطه در سند درج می گردد. برای بررسی این مورد، اگر سند ملک از نوع تک برگی بود، به پشت سند توجه کنید. اما اگر سند ملک از نوع منگوله دار و دفترچه ای بود، باید به صفحات آخر آن قسمت نقل و انتقال ملک توجه کنید.
چنانچه در پشت سند ملک قید نشده باشد، تشخیص بازداشتی بودن ملک تنها از طریق استعلام از دفاتر اسناد رسمی ممکن خواهد بود. لذا برای اطمینان از توصیه می شود پیش از پرداخت هر گونه وجهی تمامی مراحل مربوط به تنظیم مبایعه نامه و نقل و انتقال ملک مورد نظر در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. توجه داشته باشید که در برخی از سندهای بازداشتی به بازداشت بودن آن اشاره نشده است. مانند مواردی که کسی برای آزادی دوست یا نزدیکانش موقتا سند خود را به عنوان وثیقه ملکی به دادگاه معرفی می کند. در این موارد فقط یک فرم مخصوص پر می شود و مالک ملک آن را امضاء می کند. کپی سند ملک هم در پرونده ضبط می شود اما چیزی در سند مبنی بر بازداشت بودن آن درج نمی شود.
خرید و فروش ملک بازداشتی
ملک بازداشتی به صورت کامل تحت اختیار مقامات قضایی قرار می گیرند. بنابراین تمامی امور مربوط به خرید و فروش و یا نقل و انتقالات ملک مورد نظر به دلیل بازداشت آن، از مالک سلب می شود. به همین سبب هر گونه معامله و خرید و فروشی پیرامون ملک بازداشتی باطل بوده و به عبارتی غیرقانونی می باشند. چنانچه مالک برخلاف قانون نسبت به خرید و فروش ملک بازداشتی اقدام کند، این عمل جرم محسوب شده و او به عنوان مجرم شناخته می شود.
خرید و فروش ملک بازداشتی چه حکمی دارد؟
از نظر حقوقی خرید و فروش املاک بازداشتی ممنوع و باطل است. به این معنا که فروشنده حق انتقال ملک را ندارد و خریدار، مالک ملک نمی شود. بنابراین اگر معامله ای صورت بگیرد، آن معامله باطل است. از نظر کیفری نیز خرید و فروش اینگونه املاک جرم محسوب می شود.
مطابق ماده ی ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی:
هر کس عالما در اشیایی که توسط مقامات ذی صلاح توقیف شده است، بدون اجازه، دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف باشد، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.
چگونه می توان فروش ملک بازداشتی را باطل نمود؟
مطابق ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی:
هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده، باطل و بلااثر است.
قابل ذکر است که حتی در مواردی که مالک ملک را با سند عادی به فرد دیگری منتقل نماید. کسی که ملک به نفع او بازداشت شده است می تواند تایید بطلان فروش ملک بازداشت شده را از دادگاه درخواست کند. خواهان دعوا کسی است که ملک به نفع او بازداشت شده است و خوانده دعوا نیز خریدار و فروشنده آن ملک می باشند. البته هر یک از خریدار و فروشنده نیز می توانند چنین دعوایی را مطرح نمایند. دادگاه محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد. در این دعوا نیازی به صدور اجراییه نیست و رای دادگاه جنبه اعلامی دارد. یعنی اینکه دادگاه در رای خود اعلام می کند که معامله به جهت بازداشت بودن ملک باطل است. همین رای موجب می گردد که معامله انجام شده باطل شود و نیازی به صدور اجراییه از دادگاه نمی باشد.
دستور فروش ملک مشاع بازداشتی:
مال مشاع مالی است که چند نفر به صورت مشترک مالک آن هستند. هر یک از شرکا در مال مشاع سهمی دارند. به عبارت دقیق تر هر یک از شرکا در جزء جزء مال مشاع سهم دارند و نمی توان سهم هر یک را به طور دقیق معین کرد. پرسش این است که آیا می توان ملک مشاع را بازداشت کرد؟ و اینکه آیا می توان تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع بازداشتی را مطرح کرد؟
نکته ی اول اینکه توقیف ملک مشاعی، تنها در صورتی امکان پذیر است که مقدار مال توقیف شده از سهم بدهکار برداشته شود. بنابراین نمی توان سهم دیگر شرکا را توقیف کرد.
نکته ی دوم اینکه شرکای دیگر امکان فروش سهم خود را دارند و می توانند از دادگاه تقاضای صدور دستور فروش نمایند. در صورت فروش مال در این فرض، مبلغ سهم شریکی که حصه ی او توقیف شده، به حساب صندوق دادگستری واریز می گردد.
نکته مهم دیگر اینکه اصولا دادگاه دستور توقیف ملک مشاعی را نمی دهد و عموما ملکی توقیف می شود که یک مالک داشته باشد. ولی خلاف این امر نیز ممکن است. که این موضوع نیازمند موافقت قاضی است.
