تا حالا به نحوه تقسیم ملک مشاع فکر کرده اید و برایتان سوال پیش آمده است که چگونه باید املاک مشاع را تقسیم کرد؟ در این مقاله به طور مفصل و کامل این موضوع را بررسی می کنیم و به تمام سوالات شما در خصوص نحوه تقسیم ملک مشاع پاسخ خواهیم داد . با ما همراه باشید .
وقتی شما دارای ملک مشاع هستید حتما به زمانی که قصد فروش آن را دارید فکر کرده اید و یکی از بزرگ ترین مشکلات مربوط به این املاک همین مبحث درخواست فروش و یا تقسیم آن ها توسط یکی از مالکین است .
ملک مشاع چیست؟
بد نیست پیش از شروع هرگونه توضیحی در خصوص نحوه تقسیم ملک مشاع اول تعریفی از این املاک برای شما ارائه کنیم . در تعریف ملک مشاع باید گفت ملکی مشاع است که بین دو یا چند نفر مختلف مشترک باشد به این نحو که تک تک افراد در تک تک اجزا ملک شریک باشند .
به عنوان مثال تصور کنید ۲ شریک صاحب یک ملک هستند . به طوری ۴ دانگ آن به طرف اول و ۲ دانگ دیگر به طرف دوم تعلق دارد . در این شرایط امکان تفکیک ۲ دانگ از ۴ دانگ دیگر وجود نخواهد داشت و سهم شخصی که صاحب ۲ دانگ است در میان تمامی ملک پراکنده شده است . بنابراین نمی توان هیچ گونه اقدامی به منظور تفکیک دانگ ها از یکدیگر انجام داد.
یا به عنوان یک مثال دیگری می توانیم املاک ورثه ای را بگوییم . تصور کنید شخصی فوت می کند و اموالش بین ورثه تقسیم می شود. در این شرایط هر ملک بین تمامی ورثه تقسیم خواهد شد . در این وضعیت هیچ حد و مرزی برای سهم ورثه در نظر گرفته نشده است و آن ها به طور هم زمان و مشترک صاحب ملک مشاع هستند .
به دلیل این که ملک میان تمام مالکین تقسیم شده است ، زمانی که یکی از آن ها درخواست فروش سهم خود را داشته باشد تعیین سهم او کار مشکلی است که باید توسط تفکیک و افراز آن ملک مرتفع شود .
در ادامه بحث به اصطلاحاتی برخورد خواهید که به طور کامل آن ها را برای شما بررسی خواهیم کرد . در خصوص تقسیم ملک مشاع هم باید بگوییم در این میان با توجه به اینکه ممکن است مال مشاع، عین یا منفعت یا دین یا مالی مثلی یا قیمی باشد ، قانون گذار در وهلۀ اول به شرکا اجازه داده است با تراضی و توافق میان خود ، تقسیم را به نحوی که مورد توافق خودشان است انجام دهند ولی اما اگر توافقی بین مالکین صورت نگرفت، متقاضی تقسیم می تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم از طریق قانونی بخواهد .
تقسیم چیست و به چه معناست ؟
همانطور که در قسمت های قبلی اشاره کردیم قرار است در این مقاله به بررسی نحوه تقسیم ملک مشاع بپردازیم . در این بحث پیش از هر چیزی باید در خصوص تقسیم صحبت کنیم .
لازم است بدانید تقسیم شامل تفکیک و افراز است . در حقوق مدنی دو نفر می توانند تصمیم بگیرند مال منقول و غیر منقولی که به صورت مشترک در مالکیت هر دو آن ها هست را بین خود تقسیم کنند . آن ها در این تصمیم اختیار کامل دارند و هر زمان تصمیم بگیرند به راحتی می توانند ملک مشترک یا مشاع را تقسیم کنند .
حالا به شما می گوییم که معمولا تقسیم نامه عادی می تواند به صورت رسمی یا عادی باشد که نحوۀ تقسیم اموال مشاع را توضیح می دهد . در واقع تفکیک و افراز یک نوع تقسیم است . در قسمت های بعدی تفکیک و افراز را به طور کامل به شما توضیح می دهیم.
افراز چیست و چه مفهومی دارد ؟
در تعریف افراز باید بگوییم که افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک مشاع است که به دو طریق صورت می گیرد . در حالت اول مالکین بین خودشان توافق می کنند و طبق توافق این کار را انجام می دهند اما اگر توافقی صورت نگیرد، تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می شود . به این ترتیب بدون هیچ گونه مشکلی هر مالکی به سهم خود دست می یابد .
بد نیست این نکته را به شما بگوییم. البته بسیاری از افراد از آن خبر دارند اما ممکن است برخی از شما همراهان عزیز از آن اطلاع نداشته باشید . افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است .
تفکیک چیست و چه مفهومی دارد ؟
بد نیست بدانید تفکیک کمی با افراز متفاوت است و در تعریف آن باید بگوییم تفکیک به معنای تقسیم و تجزیه مال غیر منقول ( زمین ، ساختمان و …) به قطعات کوچک تر است . اگر بخواهیم مثال بزنیم : اگر فردی زمینی ۱۰۰۰ متری داشته باشد می توان آن را به دو قطعۀ ۵۰۰ متری تقسیم کرد که در اصطلاح ثبتی می گویند زمین به قطعات ۵۰۰ متری تفکیک شده است . به همین راحتی است .
نکاتی در این زمینه وجود دارد که باید آن ها را بدانید . از جمله این که انجام مراحل تفکیک باید در ادارۀ ثبت انجام شود . در تفکیک ابتدا تقسیم نامه عادی تنظیم شده و سپس سند مالکیت اولیه باطل می شود . سپس ادارۀ ثبت صورت مجلس تفکیکی را تنظیم می کند و بر اساس این صورت مجلس ، سند مالکیت مربوط به هر قطعۀ تفکیک شده صادر می شود .
اما اگر برایتان سوال است تفکیک چه کمی در ملک مشاع دارد باید بگوییم اگر مالکیت این زمین یا خانه در اختیار دو یا چند نفر باشد یعنی ملک مشاع باشد ، پس از تفکیک همۀ مالکین در قطعات تفکیک شده به مقدار سهم خود شریک هستند .
همانطور که متوجه شدید در تفکیک وجود ملک مشاع ضرورتی ندارد اما در املاک مشاع می توان برای تقسیم از این روش استفاده کرد .
تفاوت افراز و تفکیک در چیست ؟
در قسمت های قبلی افراز و تفکیک را جداگانه برای شما توضیح دادیم و آن را بررسی کردیم . اما در این قسمت می خواهیم تفاوت های آن را بررسی کنیم و به شما بگوییم افراز و تفکیک چه تفاوت هایی با هم دارند .
تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی تفاوت هایی دارند که در ادامه آن ها را توضیح می دهیم . در تفکیک وجود حالت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن تنها یک مالک قابل تفکیک است یعنی وجود ملک مشاع جزو ضروریات نیست ؛ اما در افراز باید حالت اشاعه ؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد . این جمله نیز به این معناست که افراز تنها برای ملک مشاع قابل اجرا است و اگر ملکی چندین مالک نداشته باشد نمی توان از افراز استفاده کرد .
فرق دیگری که بین افراز و تفکیک وجود دارد در خصوص مقدار سهم مالکین است. برای توضیح این مورد می گوییم که در تفکیک توجه به مقدار سهم مالک ها در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک و به هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می شود. در این قسمت مالکین خودشان توافق می کنند یعنی با صلح و توافق خودشان کسری و زیادی را برطرف می کنند .
اما لازم است بدانید در افراز به هیچ وجه این اتفاق نخواهد افتاد . در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصۀ هر یک از مالکان مشاعی ضروری است و مانند تفکیک نیست . لازم است بدانید اگر این رعایت در ملک به علت های مختلف از جمله تصرف شرکای دیگر و یا دلایل دیگر مقدور نباشد ، باید تعدیل صورت بگیرد و بهای مقدار اضافی ملک ، که در سهم شریک قرار می گیرد، تقویم و در صورت مجلس افراز قید شود .
اگر قسمت قبلی را به خوبی متوجه نشدید به طور خلاصه می گوییم منظور از تفکیک تنها تقسیم ملک است ، در مقابل افراز به معنای تقسیم ملک به همراه تعیین سهم هر مالک و شریک در ملک مشاع است و در افراز قطعات تقسیم شده به نسبت سهم هر مالک ملک مشاع به آن فرد اختصاص داده می شود و تحویل می شود .
در نهایت به این نتیجه می رسیم که همانطور که در ابتدا این قسمت اشاره کردیم در حالت افراز ضروری است که ملک مشاع تقسیم شود اما در تفکیک چندان ضرورتی ندارد و ملک چه مشاع باشد و چه نباشد مالک می تواند طبق قوانین و مقررات حاکم بر تفکیک که همان مقررات و ضوابط شهرداری محسوب می شود ، می تواند ملک خود را تفکیک و به عبارتی تقسیم کند .
بررسی جامع نحوه پیگیری و انجام افراز ملک مشاع
حالا از آنجایی که موضوع مقاله ما در خصوص تقسیم ملک های مشاع است در ابتدا نحوه تقسیم به صورت افراز را بررسی می کنیم زیرا این روش تقسیم بیشتر به ملک مشاع مرتبط می شود .
در زمان حال حاضر دو مرجع برای رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند و شما می توانید از طریق این مرجع ها جهت افراز و تقسیم ملک مشاع خود اقدام کنید . مرجع های دارای صلاحیت جهت افراز مرجع های زیر هستند :
- محاکم دادگستری
- ادارات ثبت
نکته اول انتخاب مرجع جهت افراز ملک مشاع
اگر برایتان سوال است در چه صورت می توانید به این مراجع مراجعه کنید و تفاوت آن ها در چیست باید بگوییم بد نیست بدانید ادارات ثبت تنها زمانی صلاحیت رسیدگی را دارند که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد .
این موضوع به این معناست که اگر عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد ، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز و تقسیم ملک مشاع ، دادگاه های عمومی حقوقی محل زندگی شما است .
در این قسمت برایتان سوال پیش می آید که از کجا باید بفهمیم عملیات ثبتی به پایان رسیده است و چه مرجعی مناسب انجام و پیگیری درخواست افراز و تقسیم ملک مشاع است؟ در جواب این پرسش می گوییم، زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه یافته تلقی می شود و به پایان رسیده است که ملک دارای سند مالکیت بوده باشد و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد ؛ یا حداقل درخواست مربوطه به ثبت رسیده باشد ، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد .
در ملک های مشاع بارها پیش آمده است که برای قسمتی از ملک سند مالکیت صادر شده است ولی قسمتی دیگر ندارد . در این صورت باید چه کرد ؟ اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و در کل درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا ادارۀ ثبت محل مجاز به افراز ملک مشاع با این شرایط خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید این سوال نیز باید بگوییم منظور مقنن از ختم و خاتمه یافتن جریان ثبتی، کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن .
نکته دوم انتخاب مرجع جهت افراز ملک مشاع
در قسمت قبلی در خصوص یکی از شرایط انتخاب مرجع جهت افراز ملک مشاع یعنی به پایان رسیدن عملیات ثبتی صحبت کردیم . اما بد نیست بدانید این تنها نکته نیست که تعیین می کند کدام مرجع صلاحیت انجام و پیگیری عملیات افراز ملک مشاع را دارد .
مشخصه ملک های مشاع داشتن چند مالک است . این امری کاملا واضح است اما اگر یکی از مالکین غایب یا مفقودالاثر باشد داستان متفاوت خواهد شد. از شرایط مراجعه به اداره ثبت جهت افراز ملک مشاع اول به پایان رسیدن عملبات ثبت است و سپس حاضر بودن تمام مالکین است .
این به این معناست که اگر حتی یکی از مالکین غایب یا محجور باشد حتی اگر عملیات ثبتی به پایان رسیده باشد اداره ثبت صلاحیت انجام و پیگیری این درخواست را ندارد و افراز ملک مشاع در صلاحیت ذاتی دادگاه است .
نکته سوم انتخاب مرجع جهت افراز ملک مشاع
نکته قبلی در خصوص غایب یا مفقودالاثر بودن یکی از مالکین اختصاص داشت . اما لازم است بدانید در موارد زیادی پیش آمده است که درصدی از ملک مشاع حتی کم مجهول المالک باشد . در این زمان نیز صلاحیت انجام و پیگیری افراز و تقسیم ملک مشاع با دادگاه است .
در این زمان است گه برای بسیاری افراد سوال مطرح می شود که ملک مجهول المالک به چه معناست و در چه شرایطی ملک مشاع دارای مالک مجهول می باشد ؟ در جواب این سوال باید بگوییم دو مدل مجهول المالک داریم :
- مجهول المالک ثبتی
- مجهول المالک حقوق مدنی
مجهول المالک ثبتی به این معنا است که با اینکه مالک ، مشخص و معلوم است اما مالک درخواست ثبت نکرده است . بنابراین ملک دارای مالک مجهول است .
در مقابل جهت تعریف مجهول المالک مدنی باید بگوییم ، به معنای این است که مالک مشخص نبوده و معلوم نیست که چه کسی مالک است .
نکته مهمی که وجود دارد این است که دعوای افراز در محاکم که با ارائه دادخواست مطرح می شود ، باید به طرفین (علیه) همۀ مالکان اقامه شود ؛ در غیر این صورت ، دعوا رد خواهد شد و به طور مجدد دعوای جدید باید طرح شود .
بررسی جامع مراحل انجام افراز ملک مشاع
حالا که با تمام نکات و شرایط افراز ملک مشاع آشنا شدید می خواهیم در این قسمت به بررسی مراحل و نحوه انجام افراز بپردازیم . اگر طبق این مراحل اقدام کنید کار شما به سادگی و در زمان کمتری انجام خواهد گرفت. با ما همراه باشید .
انجام افراز ملک مشاع باید طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ و رعایت مقررات مربوط به آن انجام شود که به شرح ذیل صورت می گیرد:
مرحله اول افراز ملک مشاع :
پیش از هر اقدامی لازم و ضروری است که شما در خصوص اتمام عملیات ثبتی اطمینان داشته باشید . یعنی از جهت ثبتی مشکلی نداشته و به طور حتم دارای سند مالکیت باشد یا پس از ثبت در دفتر املاک آگهی نوبتی و تحدیدی آن منتشر و در وقت مقرر نسبت به آن اعتراض نشده باشد .
لازم است بدانید اگر ملک سند مالکیت نداشته باشد و دارای اختلاف حدود با مجاورین باشد قابل افراز نیست . پس از این مرحله نیز عملیات افراز ملک مشاع آغاز می شود .
مرحله دوم افراز ملک مشاع :
در مرحله بعدی درخواست هر یک از شرکا با مستندات قانونی و مشخصات و آدرس صحیح به ادارۀ ثبت داده می شود . پس از این مرحله است که ادارۀ ثبت وارد عمل شده و بررسی هایش را شروع می کند و تمام موارد و جزییات را بررسی می کند و اگر مستندات و مشخصات شرکا صحیح نباشد ادامۀ عملیات بررسی افراز تا رفع موارد مذکور متوقف می شود .
مرحله سوم افراز ملک مشاع :
اگر در بررسی های اداره ثبت مشکل و عدم تطابقی وجود نداشته باشد وارد مرحله بعدی می شویم . در این مرحله پرونده توسط نماینده اداره ثبت محل از این منظر که ملک مورد نظر مراحل قانونی را طی کرده است یا دارای سند مالکیت است بررسی می شود تا مشکل قانونی برای افراز و تقسیم وجود نداشته باشد .
مرحله چهارم افراز ملک مشاع :
در مرحله قبلی نماینده اداره ثبت با بررسی موارد موجود گزارشی را تهیه می کند . در این مرحله گزارش به طور کامل به همراه بررسی جامع تمام موارد به رییس اداره ثبت تحویل داد می شود . رییس اداره ثبت پس از دیدن و گزارش نماینده تصمیم خود را می گیرد و تصمیم را به شما اعلام می کند .
مرحله پنجم افراز ملک مشاع :
پس از گذر موفق از مرحله قبلی و تایید رییس اداره ثبت شما وارد مرحله بعدی جهت افراز و تقسیم ملک خود می شوید . رییس اداره ثبت در صورت قابل افراز بودن ملک مورد نظر ، پرونده را به نقشه بردار ثبت برای معاینه محلی و انجام مراحل نقشه برداری ارسال می کند .
مرحله ششم افراز ملک مشاع :
پس از آن نوبت به مرحله ششم می رسید . در این مرحله نقشه بردار با نماینده ثبت در محل حاضر شده و از همه شرکا و افرادی که متقاضی افراز بوده اند دعوت به عمل می آورد و به امضای تمامی شرکا حاضر در روز معاینه و خود نماینده ثبت می رساند و به مسئول واحد ثبت تحویل می دهد .
مسئول واحد ثبتی نیز پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی نقشه افرازی و همچنین مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی ، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست افراز و نحوه آن اعلام می کند .
این تصمیم با یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازی و فقط «درصورتی که ملک قابل افراز اعلام شود» به همۀ شرکا ابلاغ می شود تا چنان چه اعتراضی داشته باشند اعتراض خود را برابر ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ دردادگاه حقوقی محل وقوع ملک تسلیم کنند .
مرحله هفتم افراز ملک مشاع :
پس از این که متقاضی اعتراض خود را در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مشاع مورد افراز ثبت کرد ، دادگاه نسبت به رسیدگی به مدارک و اسناد ملک مورد نظر برابر قوانین و مقررات و تطبیق مدارک ارائه شده با اسناد مالکیت ملک مربوط و قابل افراز بودن آن اقدام می کند .
چنان چه اصل مالکیت و قابل افراز بودن آن از طرف دادگاه تایید شده یا حکم بر قابل افراز بودن صادر شود ، برای اجرای احکام مدنی برابر ماده ۸ آیین‌نامه قانون افراز و فروش ملک مشاع مصوب آذر ماه اقدام می کنند .
مرحله هشتم افراز ملک مشاع :
نماینده اداره ثبت با توجه به صورت جلسه افرازی ، پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروزی مورد نظر را تهیه کرده و متصدی دفتر املاک سند اولیه را باطل و سند جدید صادر می کند و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه اطلاع می دهد .
مرحله نهم افراز ملک مشاع :
شرکا می توانند پس از رای دادگاه مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک تقاضای فروش آن را به عمل آورند که دادگاه ضمن بررسی دستور فروش ، آن را به دایره اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول صادر کرده و پس از فروش ملک غیر قابل افراز طبق ماده ۱۰ قانون افراز املاک مشاع بعد از کم کردن هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه بین شرکا به نسبت سهم تقسیم می کند .
طبق نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه به شماره ۱۸۲۸/۷ مورخ ۳/۴/۶۸ دستور فروش ملک مشاع که دادگاه به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۲۹ آیین نامه اجرایی آن مصوب ۲۰/۲/۵۸ صادر می کند نه حکم است و نه قرار . بلکه همان گونه که در قانون آمده یک دستور است پس قطعی و لازم الاجرا و غیر قابل تجدید نظر خواهی است .
اگر هم دستور دادگاه به صورت حکم یا قرار صادر شده باشد محکوم علیه می تواند طبق قانون درخواست تجدیدنظر کند که در صورت نقض تصمیم دادگاه، دستور فروش ملک مشاع مورد افراز منتفی خواهد شد.
سپس پس از اتمام تمامی موارد بالا باید در مرحله آخر به سراغ شهرداری و گرفتن استعلام از شهرداری باشید . پس از آن کار شما تمام شده و ملک مشاع به صورت افراز تقسیم شده است .
جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص ملک مشاع و خلع ید به لینک زیر مراجعه کنید:
بررسی جامع ملک مشاع و خلع ید
