بررسی جامع نحوه خرید و فروش ملک در رهن بانک

برایتان پیش آمده است قصد خرید و فروش ملک در رهن بانک را داشته اید ولی به دلیل اینکه ملک مورد نظرتان در رهن بانک بوده منصرف شده اید. در این مقاله قصد داریم به طور مفصل به بررسی جامع نحوه خرید و فروش ملک در رهن بانک بپردازیم.

ملک در رهن بانک

پیش از شروع بحث بد نیست بدانید ملک در رهن بانک چیست؟ در تمامی بانک ها و موسسات مالی شما هنگام دریافت وام و تسهیلات باید ضمانتی به بانک بدهید. در برخی از موارد ضمانت شما، سند ملکی می باشد. در این حالت سند ملک به عنوان ضمانت وام به بانک ارائه شده و تا زمان تسویه اقساط در رهن بانک خواهد ماند. به این ملک، ملک در رهن بانک می گویند.

زمانی که شما جهت ضمانت و وثیقه سند ملک خود را در اختیار و رهن بانک قرار می دهید، به ملک می گویند ملک در رهن و به مالک ملک راهن و به بانک و یا موسسه مالی که دریافت کننده مال و ملک رهنی است ، مرتهن می گویند.

اگر شما به عنوان ضمانت ملکی را در اختیار بانک قرار دهید یعنی ملک شما در رهن بانک است . در پایان قرارداد انجام شده و با پرداخت تمام بدهی های مربوط به وام و یا تسهیلات گرفته شده، سند ملک شما از رهن خارج شده و تمام و کمال تحت اختیار شما بر میگردد .

اما تا زمانی که اقساط بدهی به اتمام نرسیده باشد و سند نیز در رهن بانک باشد شرایط خرید و فروش آن متفاوت تر از سند های آزاد است.

اما پیش از اینکه به این تفاوت بپردازیم ممکن است برایتان سوال باشد آیا خرید و فروش ملک در رهن بانک مجاز و امکان پذیر است یا خیر؟

خرید و فروش ملک در رهن بانک ، آری یا خیر ؟

در جواب سوال بالا باید یادآوری کنیم که در طی فرایند دریافت وام و پرداخت اقساط آن سند ملک به عنوان ضمانت پرداخت در رهن بانک است و در صورت عدم پرداخت اقساط توسط وام گیرنده بانک اجازه دارد با طی روال اداری کار اقدام به فروش ملک بکند و از مبلغ به دست آمده بدهی خود را برداشته و کسر کند.

با این توضیح شما هم متوجه شده اید که ملکی که در رهن بانک است دیگر به طور کامل در اختیار صاحبش نیست . و تنها مالک نیست که ملک را در اختیار دارد، بانک هم در اندازه خود در ملک سهیم است و صاحب اختیار محسوب می شود .

به همین دلیل و به سبب شراکتی که بین مالک ملک و بانک به وجود آمده است و دلیل آن هم دریافت وام و تسهیلات و ضمانت ملک است ، خرید و فروش  آن ملک حکم فروش مال غیر را داشته و مجاز نمی باشد و مجازات به همراه دارد .

بانک و موسسات مالی جهت ارائه تسهیلات از افراد ضمانت می گیرند و این ضمانت برای زمانی است که اگر فرد نتوانست اقساط و بدهی خود را پرداخت کند بانک به واسطه فروش ملکی که در رهن بانک است طلب خود را برداشت کند .

به همین دلیل است که مالک ملک تا زمان به پایان رسیدن اقساط اجازه فروش ملک را ندارد و نمی تواند ضمانت به وجود آمده را بهم بزند . چون در صورتی که ملک فروخته شود تعهد ایجاد شده را از بین خواهد برد که خلاف قانون بوده و مالک اجازه آن را ندارد .

فروش ملک در رهن بانک چه مجازاتی دارد؟

بیشتر به شما گفتیم که فروش ملک در رهن بانک جرم است و مجاز نمی باشد. در ادامه با استناد بر قوانین به شما توضیح می دهیم که فروش ملک در رهن چه مجازاتی دارد و جزو چه جرایمی محسوب می شود.

می توان گفت با استناد بر ماده 793 قوانین حقوقی کشور،  هر تصرفی در مال رهنی، بدون اذن مرتهن ممنوع بوده و مجاز نمی باشد. این موضوع دقیقا شامل حال ملک در رهن بانک می باشد.

البته اگر دقت کنید متوجه خواهید شد که در این بند قانونی به صورت مستقیم به جرم بودن این اقدام اشاره نشده است. اما با توجه به اما با توجه به نظریه ی مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه مجازات فروش ملک در رهن بانک ، مصداق کلاهبرداری و فروش مال غیر می باشد و می توان چنین معامله ای را باطل و غیر قابل قبول دانست.

اما این تنهای سوی ماجرا نیست. با توجه و استناد به ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء اختلاس و کلاهبرداری، می توان نتیجه گرفت که مجازات فروش ملک در رهن بانک جریمه نقدی و حبس است.

اما آیا واقعا هیچ راهی برای خرید و فروش ملک در رهن بانک وجود ندارد؟ ما به شما می گوییم دارد. از نظز قانونی راه هایی برای خرید و فروش ملک های در رهن بانک وجود دارد که با استفاده از این راه ها هم ملک مورد نظر را معامله کرده اید و هم به مشکل قانونی برخورد نمی کنید.

نحوه قانونی خرید و فروش ملک در رهن بانک

بیشتر به طور مفصل توضیح دادیم که فروش ملک در رهن بانک تنها در اختیار مالک نیست و بانک به دلیل شراکت به وجود آمده به واسطه وام، نیز در این حق دخیل است.

اما همیشه شرایط بر وفق مراد ما نیست و ممکن است اتفاقی افتاده و مالک مجبور به فروش و معامله ملک در رهن بانک باشد. در این شرایط راه حل هایی وجود دارد که با پیروی از آن ها مالک می تواند بدون مشکل حقوقی و مجازات های قانونی اقدام به فروش ملک در رهن بانک بکند.

در ادامه به بررسی این راه حل ها می پردازیم. شما اگر در این موقعیت باشید با توجه به شرایط خودتان می توانید راه حل مناسب خود را انتخاب کنید.

فک رهن ملک

فرایند فک رهن به معنای از بین بردن رهن و خارج کردن ملک از شرایط رهنی می باشد. به عبارتی در طی روند فک رهن، سند ملک آزاد می شود و مانند دیگر اسناد اجازه خرید و فروش آن را خواهید داشت و بانک و موسسات مالی ارائه دهنده تسهیلات دیگر حقی بر ملک و سند آن ندارند.

فرایند فک رهن به درخواست مالک ملک و با روش های زیر انجام می شود که انتخاب آن بسته به شرایط مالک داشته و فرد می تواند از یکی از روش های موجود جهت فک رهن ملک اقدام کند.

• فک رهن ملک با استفاده از تسویه وام
• فک رهن ملک با استفاده از طرح رها

انتقال وام مسکن به خریدار

روش دیگری که به کمک آن می توان برای فروش ملک در رهن بانک اقدام کرد انتقال وام مسکن به خریدار می باشد. در این روش وام و پرداخت اقساط آن به طور کامل به نام فرد جدید منتقل شده و پس از آن مسئولیت پرداخت اقساط بر عهده وی خواهد بود.

با انتقال وام مسکن به خریدار ملک سند ملک همچنان در رهن بانک خواهد ماند با این تفاوت که سند تحت مالکیت فرد دیگری بوده و تمامی تعهدات داده شده جهت بازپرداخت تسهیلات می بایست توسط خریدار یا مالک جدید اجرایی شود.

به این ترتیب شما می توانید به راحتی ملک در رهن بانک را معامله کنید بدون اینکه به مشکل قانونی برخورد کنید.