سند زدن ملک تجاری جزییات زیادی دارد که باید به آن ها دقت و توجه کافی داشته باشید. در این مقاله قصد داریم به بررسی جامع این موضوع بپردازیم.
حتما توجه شده اید که ساختمان ها کاربری های مختلفی دارند. این نوع کاربری در سند ملک نوشته می شود. اگر برایتان سوال است که کاربری ساختمان به چه معناست؟ باید بگوییم کاربری ملک یعنی نحوه استفاده از یک ملک که بر مبنای طرح تفصیلی شهرداری و براساس چگونگی استفاده از آن ملک و فعالیت های شهری اطراف آن مشخص می‌شود.
کاربری ملک چیست و چه انواعی دارد؟
لازم است پیش از شروع مبحث سند زدن ملک تجاری بدانیم املاک چند نوع کاربری دارند و هرکدام به چه معناست؟ شاید شما با برخی از کاربری ها آشنا باشید اما در این قسمت به طور کامل به بررسی انواع کاربری املاک می پداریم. با ما همراه باشید.
با یک نگاه ساده به ساختمان ها و املاک اطراف خود متوجه خواهید شد که برخی از ساختمان ها جهت سکونت و برخی دیگر به عنوان ساختمان های تجاری ، اداری ، کشاورزی، ورزشی و انواع دیگر شناخته شده‌اند.
اما اینکه این ملک جزو کدام دسته از املاک است را چه کسی تعیین می کند؟ اگر برای شما هم سوال است باید بگوییم د. کاربری ساختمان و مجوز شهرداری این مسئله را تعیین می‌کند و شامل کاربری مسکونی کاربری تجاری و فاقد کاربری است.
در نهایت سوال اصلی ما چند نوع کاربری داریم؟ در بالا برخی از کاربری ساختمان ها را نام بردیم. در ادامه کاربری های مختلف را نام می بریم و در خصوص برخی از آن ها توضیح مختصری می دهیم. با ما همراه باشید.
انواع کاربری ساختمان عبارت اند از :
- کاربری مسکونی
- کاربری تجاری
- کاربری کشاورزی
- کاربری صنعتی
- کاربری خدماتی
- کاربری معدن
- کاربری ورزشی
- و املاکی که فاقد کاربری هستند.
کاربری ساختمان مسکونی:
کاربری مسکونی برای ساختمان هایی صادر می شود که با هدف اسکان دائم یا موقت خانوار بنا شده و شامل چندین اتاق ، آشپزخانه و سرویس بهداشتی هستند ، به عبارتی برای ساختمانی که جهت سکونت خانواده در نظر گرفته شده است باید کاربری مسکونی با مجوز شهرداری اخذ شود.
کاربری ساختمان تجاری:
کاربری تجاری مد نظر این مقاله است و قصد داریم در این مقاله به بررسی مراحل سند زدن ملک تجاری بپردازیم. به همین دلیل بهتر است با کاربری تجاری آشنا شوید و بدانید چه ساختمان هایی تجاری هستند.
لازم است بدانید در ساختمان هایی با کاربری تجاری می توان انواع مغازه ، رستوران ، عمده فروشی و دفاتر خدماتی مثل دفاتر بیمه و آژانس های مسافرتی و غیره را راه اندازی کرد.
اما یکی از مهم ترین مسائلی که زمان خرید یک ملک تجاری باید مد نظر شما باشد گرفتن مجوز شهرداری با کاربری تجاری است زیرا وجود یک ملک تجاری به تنهایی به معنای دارا بودن کاربری تجاری نبوده و ممکن است فاقد کاربری تجاری باشد.
مطابق دستور العمل وزارت کشور با عنوان “دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحد های اداری ، تجاری و صنعتی”، تمام ساختمان هایی که مطابق با تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری با هدف کسب و کار و تجارت بنا شده‌اند واحد تجاری خوانده می شوند.
به طور خلاصه میتوان گفت کاربری تجاری برای ساختمان هایی اخذ خواهد شد که اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت در آن به فعالیت تجاری مشغول اند . درواقع محلی که تاجر یا کاسب در آن به معامله و داد و ستد مشغول است یک مکان تجاری محسوب شده بنابراین باید کاربری تجاری برای آن اخذ شود .
در این مقاله به همین دو کاربری قناعت می کنیم. شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص کاربری های مختلف ساختمان ها به لینک زیر مراجعه کنید:
سند ملک تجاری :
در قسمت قبلی با کاربری ملک تجاری آشنا شدید و متوجه شدید در چه صورت به ملکی کاربری تجاری تعلق می گیرد. در این قسمت قصد داریم به سند ملک تجاری و سپس نحوه سند ملک تجاری بپردازیم. با ما همراه باشید.
در خصوص سند ملک تجاری هم باید گفت سند ملک‌های تجاری مانند سند ملک مسکونی ابتدا به صورت منگوله‌دار دفترچه‌ای بود، بعد از سال ۱۳۹۰ به دستور دولت اسناد املاک تجاری نیز برای امنیت بیشتر مانند سند ملک‌های مسکونی به صورت تک برگ درآمد. بنابراین برای نقل و انتقال سند باید به صورت تک برگ باشد.
نکات اولیه سند زدن ملک تجاری
سند زدن املاک مختلف مراحل مختلفی دارد. در مراحل سند زدن ملک تجاری جزییات زیادی وجود دارد که باید به آن ها توجه کنید. در صورتی که به نکات و جزییات توجه نکنید ضرر های جبرانی ناپذیری را متحمل خواهید شد.
علاوه بر این باید بدانید درست است که سند زدن ملک تجاری مانند ملک مسکونی است و تفاوت چندانی با هم ندارند اما یک موضوع و مسئله بسیار مهم در خصوص ملک تجاری وجود دارد. مسئله مهمی که هنگام خرید و فروش املاک تجاری باید مشخص شود، موضوع سرقفلی است.
حق سرقفلی به نفع یا ضرر شما
سرقفلی حقی است معنوی که تاجر برای تقدم در اجارۀ محل و ادامه تجارت در محل کار خود دارد؛ و جزء اموال غیرمنقول تبعی است. اگر شما با موضوع سرقفلی و قوانین آن آشنا نباشید می تواند در آینده به ضرر شما تمام شود.
به طور مثال خیلی اوقات مالک یک ملک تجاری ، قبل از اقدام به فروش ملک، حق سرقفلی را به فرد دیگری انتقال می‌دهد. در این حالت خریدار لازم است قبل از سند زدن ملک تجاری از این موضوع آگاه باشد.
لازم است بدانید املاکی که دارای حق سرقفلی هستند ، معمولا و در اکثر مواقع در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد و مالک عملا امکان تصرف و استفاده از ملک را ندارد و نمی تواند از منافع ملک استفاده کند.
به همین دلیل است که پیش از هر اقدامی باید تکلیف سرقفلی را مشخص کنید و اگر مالک قبلی حق سرقفلی را به شخص دیگری منتقل داده است از موضوع آگاه شوید.
پس اگر به دنیال دردسر نیستید تا حد امکان سعی کنید از معامله ملک تجاری که دارای حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه یا تجارت است دوری کنید.
توضیه مهم ما به شما این است که پیش از اقدام خرید و سند زدن ملک تجاری حتما از فقدان سرقفلی یا حق کسب و پیشه و یا تجارت در ملک تجاری مورد مطمئن شوید.
همچنین در صورت اطمینان از عدم داشتن سرقفلی و انتقال آن به دیگری، در متن قرارداد خرید ملک تجاری این مورد را ذکر نمایید که در صورتی که کسی ادعایی در مورد حق سرقفلی نسبت به ملک مذکور داشت ، قرارداد قابل فسخ باشد و خاطی مجبور به پرداخت خسارت شود.
حالا که صحبت از دقت در معامله است لازم است بدانید اگر ملک تجاری را خریداری کنید که بدهی قبلی به نهاد های دولتی و عمومی دارد و قبل از معامله و انتقال سند مالک قبلی بدهی ها را پرداخت نکرده باشد ، این بدهی ها به خریدار و مالک جدید که شما باشید منتقل می شود و خریدار باید آن ها را پرداخت کند.
در این خصوص در ادامه به طور مفصل صحبت خواهیم کرد. با ما همراه باشید.
نکات مهم در مسیر انتقال سند ملک تجاری که باید به آن ها توجه کنید
با ملک با کاربری تجاری و نکات اولیه و پیش از خرید آن آشنا شدید. حالا که ملک تجاری مورد نظر و ایده آل خود را پیدا کرده اید به شما تبریک می گوییم. حالا نویت این است که شروع به اقدام برای انتقال سند آن بکنید.
در ابتدا شما باید از وضعیت ثبتی ملک تجاری آگاه شوید که آیا ملک تجاری دارای سند رسمی است یا خیر؟ در صورتی که فروشنده سند رسمی در اختیار داشته باشد، با اطمینان می توان گفت که این معامله حدود ۳۰ درصد بدون ریسک است. و با خیال راحت شروع به سند زدن ملک تجاری بکنید.
اما بد نیست بدانید معمولا املاک تجاری سند رسمی ندارند، در این حالت شما باید اقدامتی فراتر و بیشتر انجام دهید. به طور مثال باید اطلاعاتی مانند گواهی پایان کار شهرداری، عدم اشاعه با یک ملک مسکونی ، هویت فروشنده جمع آوری کنید .
تاکید ما برای دریافت این گواهی ها به دلیل اطمینان خودتان است. اطلاعاتی که شهرداری محل در مورد ملک تجاری فاقد سند رسمی می دهد، باعث اطمینان به خریدار می شود که ملک تجاری بدون مجوز ساخته نشده و یا اگر ساخت ملک بدون مجوز بوده، فروشنده جریمه تخلف را پرداخت کرده است و به گردن شما نخواهد بود.
همچنین شما به عوان خریدار ملک تجاری و یا هرگونه ملک دیگر لازم است از سوی شهرداری اطمینان لازم را کسب کنید که ملک مورد نظرتان در طرح تفصیلی حوزه شهرداری قرار ندارد که بعد از مدتی کوتاه مجبور به تخلیه برای تخریب و عریض شدن، خیابان شود.
جهت یادآوری دویاره باید بگوییم فراموش نکنید قبل از خرید و انتقال سند ملک تجاری تمامی عوارض و جریمه های شهرداری باید پرداخت شوند. عوارض های شهرداری مانند عوارض نوسازی یا عوارض پسماند از اهمیت بالایی برخوردار هستند و پیش از خرید ملک حتما مطمئن شوید موارد ذکر شده پرداخت شده باشند.
نکته قابل توجه دیگر که لازم دانستیم یادآوری و تکرار شود این است که حتما و حتما به کاربری ملک توجه کنید. همچنین بد نیست بدانید بیشتر املاک تجاری همراه با یک ملک مسکونی احداث می شوند، به همین دلیل قبل از خرید و انتقال سند ملک تجاری باید نسبت به مشاع بودن ملک تجاری و مسکونی مطلع باشید و مقدار مشاعات براساس سند ملک مشخص شود.
در آخر و جزو نکات پایانی به شما می گوییم تمام حواس خود را جمع کنید. پیشگیری بهتر از درمان است. فراموش نکنید کلاهبرداران در همه جا در کمین شما هستند و در معاملات ملک و به خصوص ملک تجاری این موضوع به وفور یافت می شود.
به همین دلیل قبل از اقدام به خرید و انتقال سند باید از هویت فروشنده مطمئن شوید و با اطمینان خاطر بیشتر به معامله بپردازید. همچنین به خاطر بسپارید اگر وکیل یا ورثه اقدام به فروش و انتقال سند ملک تجاری کنند، باید اسناد تصدیق هویتی آنها اخذ و ضمیمه قرارداد فروش ملک تجاری بکند.
مراحل سند زدن ملک تجاری از صفر تا صد
در قسمت قبلی نکاتی را پیش از سند زدن ملک گفتیم که حتما باید آن ها را با دقت زیادی رعایت کنید و نکته ای را فراموش نکنید. زیرا در در آینده می تواند برای شما مشکل ساز باشد. پس بهتر است از همین الان با دقت بیشتر به معامله کردن بپردازید.
در خصوص سند زدن ملک تجاری هم باید بگوییم بسیار مشابه ملک مسکونی است. اما کاملا شبیه آن نیست و تفاوت هایی نیز دارد. در ادامه به طور مفصل و ریز به ریز این مراحل را توضیح می دهیم.
اگر علاقه دارید در خصوص مراحل سند زدن ملک که شامل تمامی املاک می شود اطلاعات داشته باشید می توانید به لینک زیر مراجعه کنید:
موارد مهم پیش از سند زدن ملک تجاری
اگر شما ملک مورد نظرتان را پیدا کرده اید و موارد پیش از سند زدن ملک تجاری مانند پرداخت عوارض شهرداری و … را انجام داده اید، نوبت سند زدن می شود اما پیش از این هم باید موارد زیر را مشخص کنید:
- تعیین تکلیف انشعابات آب ، برق ، گاز
- نحوه تسویه هزینه شارژ و سایر هزینه های مشترک با مالک قبلی
- وجود پارکینگ و انباری سندی یا مشاع
- تعیین تکلیف مالیات بر مشاغل
- وجود یا عدم وجود حق سرقفلی
در ادامه به بررسی این موارد می پردازیم. با ما همراه باشید.
تعیین تکلیف انشعابات آب ، برق ، گاز
اگر در گذشته ملکی را خرید و فروش کرده باشید حتما می دانید که چقدر بخاطر وضعیت انشعابات آب و برق و گاز ممکن است بحث پیش آید. و اگر هم اولین بارتان است بهتر است پیش از معامله بدانید یکی از اختلافات معمول و ثابت بین طرفین معامله خرید و فروش ملک تجاری همین بحث وضعیت انشعابات آب و برق و گاز است.
پس بهتر است اگر هر کدام از انشعابات مجزا باشد باید در قرارداد خرید ملک تجاری قید شود. همچنین اگر هر یک انشعبات به صورت مشاع و مشترک باشد، باید در قرارداد ذکر شود. لازم است در قرارداد به تفکیک شماره پروانه انشعابات قید و نسبت به تسویه بدهی هر کدام از انشعابات اقدام شود.
نحوه تسویه هزینه شارژ و سایر هزینه های مشترک با مالک قبلی
این نکته از جمله تفاوت های مهم ملک تجاری و ملک مسکونی است. یعنی اینکه مشاعات در ملک تجاری به این معنا است که چند ملک تجاری در همسایگی ملک تجاری خریداری شده قرار دارد و از یک انشعاب مشترک استفاده می کنند.
پس اگر شما خریدار ملک تجاری که از یک انشعاب مشترک استفاده می کنند، هستید باید حتما پیش از انتقال سند ملک مورد نظرتان تمام سند های تسویه هزینه ها را از مالک قبلی دریافت کنید و مطمئن شوید که تمامی هزینه ها به درستی پرداخت شده اند.
همچنین امکان این وجود دارد که هزینه های دیگری با مالک پیشین و یا حتی مستاجر باشد. در این صورت خریدار باید از تمامی این موارد مطلع باشد و سپس به انتقال سند اقدام کند.
برای مثال می توان گفت مالک پیشین طی قراردادی متعهد به پرداخت مبلغی به دلیل عبور و مرور از مسیر ملک تجاری همجوار بوده است . اگر خریدار نسبت به این قرارداد اطلاع نداشته باشد ، ملزم به پرداخت مبلغ فوق نیست. در صورتی که مطلع شود و اعلام رضایت کند ، قرارداد به قوت خود پا برجاست.
وجود پارکینگ و انباری سندی یا مشاع
وجود پارکینگ و انباری نیز مانند موارد قبلی است. یعنی اگر ملک تجاری مورد نظر دارای پارکینگ و یا انباری باشد باید مطابق با سند ملک تجاری در قرارداد معامله ملک تجاری ذکر شود. اما وجود انباری و پارکینگ می تواند شرایط دیگری را نیز رقم بزند. یعنی اگر نباری و پارکینگ از مشاعات باشد باید شرایط استفاده از آنها در قرارداد مشخص شود.
در آخر باید بدانید در املاک تجاری نکته ی مهمی وجود دارد. هرگونه قرارداد در خصوص بهره مندی و پرداخت هزینه های مشاعات پیش از بسته شدن قرارداد فروش تا زمانی که فروشنده مالک آن ملک تجاری است، اعتبار دارد.
بعد از توافق فروشنده و خریدار و عقد قرارداد فروش، در صورتی که خریدار در مورد توافقات رضایت داشته باشد، حیات حقوقی آن قرارداد ادامه دارد. اما در غیر اینصورت از طرف خریدار اعتباری ندارد جز در شرایطی خاص که خریدار ملزم به پذیرش برخی از شرایط مشاعات آن ملک تجاری شود.
تعیین تکلیف مالیات بر مشاغل
اما بالاخره به بحث مهم مالیات بر درآمد مشاغل می رسیم. مالیات بر درآمد مشاغل از جمله مهم ترین مباحث هنگام خرید و انتقال سند املاک تجاری محسوب می شود.
قبل از سند زدن ملک تجاری خریدار باید از پرداخت مالیات بر درآمد مشاغل اطمینان پیدا کند . هنگام انتقال قطعی سند رسمی ملک های تجاری گواهی پرداختی مالیات بر درآمد دریافت نمی شود. بنابراین قبل از امضا قرارداد خرید املاک تجاری لازم است که گواهی یا رسید پرداختی مالیات بر درآمد ضمیمه قرارداد شود.
وجود یا عدم وجود حق سرقفلی
در خصوص حق سرقفلی پیشتر به طور مفصل توضیح دادیم و گفتیم از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است و باید به آن توجه ویژه ای شود.
مالک حق سرقفلی در املاک تجاری می تواند با هر تغییر در ملک یا اداره آن از خریدار هزینه دریافت کند. اگر با آگاهی نسبت خرید و انتقال سند ملک تجاری اقدام شد لازم است قبل از انتقال سند و هنگام عقد قرارداد به شرایط حق سرقفلی ملک صریح اشاره شود.
پس از رعایت این نکات در نهایت به بررسی مراحل سند زدن ملک تجاری می پردازیم.
مرحله اول: دریافت گواهی انجام معامله
در سند زدن ملک تجاری اولین مرحله ای که باید طی شود دریافت گواهی انجام معامله است. دفتر اسناد رسمی باید موضوع معامله را به اداره مالیاتی ملک مورد نظر اعلام کند و بعد از گرفتن گواهی انجام معامله اقدام به ثبت سند کند.
گواهی انجام معامله ظرف ۱۰ روز از اعلام دفترخانه و پس از وصول بدهی های معاملاتی مانند مالیات بر درآمد اجاره املاک ، وصول مالیات حق واگذاری محل، مالیات شغلی محل مورد معامله، مالیات درآمد اتفاقی و مالیات نقل و انتقال قطعی املاک صادر خواهد شد.
مرحله دوم: دریافت کد رهگیری
مرحله دوم در سند زدن ملک تجاری دریافت کد رهگیری است. همانطور که حتما می دانید سند های مالکیت به دو صورت منگوله دار و تک برگ وجود دارند. دریافت کد رهگیری در هر دو سند را توضیح می دهیم.
اگر سند ملک تجاری مورد نظر شما منگوله دار باشد این مراحل را باید طی کنید. پس از تهیه قرارداد اولیه خرید و فروش ملک در بنگاه معاملات ملکی، قولنامه یا همان مبایعه نامه باید در سامانه سراسری اسناد و املاک کشور ثبت شود. برای قرارداد ثبت شده یک کد رهگیری ۱۳ رقمی و هلوگرام صادر می شود که باید به طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده ارائه شود.
اما اگر سند مالکیت ملک تجاری مورد نظر شما تک برگ باشد، این مراحل را لازم نیست طی کنید. زیرا قبلا در سامانه اسناد و املاک کشور ثبت شده است. در نتیجه کد رهگیری را قبلا دریافت کرده و دارای کد رهگیری است. پس شما دیگر نیاز نیست جهت دریافت کد رهگیری اقدام خاصی بکنید صرفا باید از مشاور املاک بخواهید کد رهگیری مربوطه را استعلام کند. به این صورت در مسیر سند زدن ملک تجاری به قدم جلو هستید.
اما ممکن است برایتان سوال باشد کد رهگیری چه فوایدی دارد و چرا اصرار به دریافت آن در مراحل اولیه سند زدن داریم؟ با دریافت و استعلام کد رهگیری ملک ، شما قبل از خرید و انتقال سند اطمینان پیدا می‌کنید که ملک در گذشته به اشخاص دیگر فروخته نشده یا موانع معاملاتی ندارد. در نهایت برای قرارداد ملک کد رهگیری جدید صادر می شود.
مرحله سوم: مراجعه به دفاتر ثبت اسناد رسمی
در مرحله سوم سند زدن ملک تجاری شما به عنوان یکی از طرفین معامله به همراه طرف دیگر معامله با در دست داشتن مدارکی که در ادامه به طور مفصل توضیح می دهیم و مبایعه نامه به دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه می کنید. در دفتر ثبت اسناد رسمی، معامله ثبت شده در سامانه، استعلام می‌شود.
توجه کنید شما خودتان می توانید مبایعه نامه را بنویسید ولی اگر احساس می کنید در نوشتن مبایعه نامه تخصص ندارید می توانید به افراد متخصص مراجعه کنید.
مرحله چهارم: پرداخت عوارض شهرداری
مرحله بعدی سند زدن ملک تجاری از اهمیت بالایی نیز برخوردار است تسویه با شهرداری است. شما حتما باید پیش از سند زدن ملک تجاری به شهرداری منطقه مراجعه کنید و تمام بدهی های مالی و عوارض های ملک با شهرداری را تسوبه کنید.
مرحله پنجم: پرداخت مالیات های ملک به اداره دارایی
مرحله پنجم سند زدن ملک تجاری مانند مرحله قبلی است. اما تفاوت بین آن ها این است که در این مرحله شما باید به سراغ تسویه حساب با اداره دارایی بروید. یکی از شروط سند زدن ملک تجاری پرداخت تمام مالیات های ملک است. یکی از مدارک مورد نیاز شما که در ادامه به کارتان می آید برگه مفصا حساب است. شما پس از ارائه مدارک به اداره مالیات و تسویه حساب، برگه مفاصا حساب را دریافت می کنید.
مدارک مورد نیاز جهت سند زدن ملک تجاری
- استعلام مالکیت از ثبت اسناد
- سند مالکیت یا بنچاق در مورد املاک در جریان ثبتی
- گواهی عدم خلاف در مدت اعتبار شش ماهه یا پایان کار ساختمان
- مفاصای عوارض نوسازی یا قبولی و تعهد خریدار نسبت به آن
- استعلام دارایی اعم از الکترونیکی یا دستی و یا استفاده از بند ج ماده یک قانون تسهیل تا زمان لغو آن
- گواهی و مفاصا حساب تامین اجتماعی و یا درخواست و قبول بدهی با رعایت بند ج ماده یک قانون تسهیل
- مدارک هویتی خریدار و فروشنده: اصل و کپی شناسنامه ، کارت ملی
- کپی وکالت نامه و مدارک هویتی وکیل در صورت وجود وکیل به جای هر یک از طرفین
- اگر ملک مورد فروش از نوع ورثه ای است ، وراث با مدارک هویتی خود یا نماینده آنها حضور داشته باشند. برگه انحصار وراثت و فرم شماره ۱۹ (مالیات برارث ) نیز ضروری است.
- آخرین قبض های برق ، آب و گاز
- آدرس ، کد پستی و شماره تلفن همراه خریدار و فروشنده
