مالیات حاصل از درآمد اجاره یکی از مالیات های مهم در هر جامعه است . حتما می دانید مالیات یکی از راه های کسب درآمد دولت محسوب می شود . دولت با درآمد حاصل از مالیات ها به ارائه خدمات عمومی برای افراد جامعه می پردازد . افراد جامعه با توجه به درآمد هایی که دارند باید مالیات به دولت بدهند . درآمد حاصل از اجاره نیز یکی درآمد هایی محسوب می شود که مشمول پرداخت مالیات می شود . در این مقاله قصد داریم در خصوص مالیات حاصل از درآمد اجاره صحبت کنیم . با ما همراه باشید .
مالیات چیست و چه اهمیتی دارد ؟
لازم است بدانید مالیات ها در اقتصاد هر کشور از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است و یکی از پایه های اقتصادی هر کشوری محسوب می شود . دولت با گرفتن مالیات از مردم به کسب درآمدی می پردازد که با توجه به این درآمد به فعالیت اقتصادی و خدمات عمومی اقدام می کند .
اگر بخواهیم مالیات را برای شما تعریف کنیم باید بگوییم در واقع مالیات انتقال بخشی از درآمد های جامعه به دولت یا بخشی از سود فعالیت های اقتصادی است که نصیب دولت می شود ، زیرا ابزار و امکانات دست یابی به درآمد و سود‌ها را دولت فراهم ساخته است .
حالا که به طور مختصر با تعریف مالیات آشنا شدید لازم است در خصوص انواع مالیات بگوییم . طبق قوانین مالیاتی ایران مالیات به دو شکل مستقیم و غیر مستقیم تقسیم می شود .
مالیات مستقیم
برای تعریف مالیات مستقیم باید بگوییم مالیات های مستقیم جزو مالیات بر ثروت / درآمد تلقی می شوند که شهروندان با توجه به میزان ثروت / درآمد خود آن را محاسبه و پرداخت می نمایند . مالیات مستقیم در یک دسته بندی کلی به دو بخش مالیات بر دارایی و مالیات بر درآمد تقسیم می شود .
مالیات غیر مستقیم
یکی دیگر از مالیات هایی که افراد پرداخت می کنند از نوع غیر مستقیم است . یعنی به طور مستقیم به دولت پرداخت نمی شود و از طریق ارزش افزوده پرداخت می شود. یکی از مهم ترین تفاوت های مالیت مستقیم و غیر مستقیم این است که مالیات غیر مستقیم بدون توجه به درآمد و طبقه اجتماعی افراد برای تمامی جامعه یکسان است ولی نرخ مالیات مستقیم به درآمد افراد مربوط می شود .
موضوع این مقاله در خصوص مالیات حاصل از درآمد اجاره است که جزو مالیات های مستقیم محسوب می شود . اگر تا به حال این کلمه به گوشتان خودره اما در خصوص آن اطلاعاتی ندارید و یا جزو قشری از افراد هستید که بخشی از درآمد شما از طریق اجاره است و مشمول پرداخت این مالیات هستید تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید تا به طور کامل و مفصل اطلاعاتی در خصوص آن داشته باشید .
انواع مالیات بر درآمد چیست و به چند دسته تقسیم می شود؟
در قسمت قبلی گفتیم مالیات ها به دو دسته مستقیم و غیر مستقیم تقسیم می شوند . در تقسیم بندی بعدی مالیات بر درآمد وجود دارد که زیر دسته مالیات های مستقیم است. بد نیست بدانید مالیات بر درآمد نیز خود به چند دسته تقسیم می شود.
درآمدی که یک فرد در طول یک سال به دست می آورد ، مبنای تشخیص و مطالبه مالیات بر درآمد است که این نوع از مالیات در قانون به چند دسته زیر تقسیم می شود :
- مالیات بر درآمد املاک و مستغلات
- مالیات بر درآمد کشاورزی ( به موجب ماده ۸۱ « قانون درآمد حاصل از کلیه فعالیت های کشاورزی ، دامپروری ، دامداری ، پرورش ماهی و پروش زنبور » از پرداخت مالیات معاف هستند )
- مالیات بر درآمد حقوق
- مالیات بر درآمد مشاغل
- مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی
- مالیات بر درآمد اتفاقی
انواع تقسیم بندی مالیات بر درآمد املاک و مستغلات به چه شکل است؟
طبق تقسیم بندی بالا متوجه شدیم یکی از تقسیم بندی های مالیات بر درآمد ، مالیات بر درآمد املاک و مستغلات است . حالا باید بدانید این قسمت نیز خودش تقسیم بندی خود را دارد که در ادامه به آن ها می پردازیم :
- مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات
- مالیات بر حمل و انتقال املاک
- مالیات بر مستغلات خالی
مالیات بر درآمد اجاره چیست و چه تعریفی دارد؟
در قسمت قبلی با انواع دسته های مالیات بر درآمد آشنا شدید و متوجه شدید یکی از دسته های مالیات بر درآمد ، مالیات بر درآمد املاک و مستغلات است . بد نیست بدانید موضوع مقاله ما یعنی مالیات بر درآمد اجاره زیر دسته این مالیات ها قرار دارد .
در توضیح این دسته از مالیات ها باید بگویم در صورتی که صاحبان املاک و مستغلات مسکونی و تجاری و غیره بخواهند ملک خود را در اختیار فرد دیگری با اهداف تجاری ، سکونت و غیره قرار دهند که از این راه درآمدی نیز به دست بیاورند ، این درآمد بر اساس نوع و میزان آن مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک می شود .
اگر برایتان سوال است که آیا مستاجر نیز مشمول این مالیات است باید بگوییم خیر ، مالیات بر درآمد اجاره مربوط به صاحبان املاک است و ارتباطی به مستاجر ندارد و مستاجر مشمول پرداخت کامل یا بخشی از مالیات بر درآمد اجاره نیست . زیرا این مالیات ها صرفا بر روی درآمد افراد بسته می شوند و واضح است که صاحب ملک است که از اجاره دادن ملک خود به درآمدی می رسد و اگر ملک تجاری باشد درآمد حاصل از آن ارتباطی به این مالیات ندارد و آن مالیات مخصوص خود را دارد که مستاجر با توجه به نحوه استفاده از ملک تجاری و درآمد حاصل از آن مالیات مخصوص خود را به دولت پرداخت می کند .
لازم است در خصوص زمان پرداخت و نحوه پرداخت مالیات بر درآمد اجاره نیز صحبت کنیم و بگوییم بر اساس قانون مالیات بر اجاره ملک ، صاحب املاک اجاره ای از نوع تجاری ، مسکونی و حتی اداری وظیفه دارند تا پایان تیر ماه هر سال اظهار نامه ای تهیه و تنظیم کنند و بر اساس این اظهار نامه مالیات تعیین شده را به اداره مالیاتی که ملک در آن واقع شده است بپردازند .
انواع نرخ مالیات بر درآمد اجاره به چه صورت است ؟
حتما شما هم تصور می کنید اجاره کردن و اجاره دادن ملک تنها به یک صورت است و در نتیجه یک نرخ برای آن وجود دارد . اما در این قسمت متوجه خواهید شد نکته ای وجود دارد که ممکن است پیش از آن را نمی دانستید .
در ابتدا بگوییم برای جواب سوالی که مطرح کردیم این جواب مناسب است : مالیات بر درآمد اجاره به دو شکل است و دو نرخ متفاوت دارد . دو نوع مالیات شامل اجاره نامه دست اول و اجاره نامه دست دوم است .
این قسمت همان نکته ای است که در ابتدا تیتر به آن اشاره کردیم . برخی از افراد تصور می کنند تنها مالک اصلی است که ملکش را اجاره می دهد و از درآمد حاصل از آن باید مالیات بر درآمد اجاره پرداخت کند اما این تنها روش نیست. برخی از افراد خود ملکی را اجاره می کنند سپس آن را به فرد دیگری اجاره می دهند . در این مورد نیز به دلیل اینکه فرد اجاره گیرنده که خودش ملک را اجاره داده است درآمدی از این طریق به دست آورده است مشمول پرداخت مالیات بر درآمد اجاره می باشد .
مورد اول مشمول نرخ مالیات بر درآمد اجاره از نوع اجاره نامه دست اول می شوند و مورد دوم مشمول اجاره نامه دست دوم هستند . به زبانی دیگر می توان گفت در اجاره نامه دست اول از مالیات بر اجاره خانه ، اجاره دهنده خانه ، مالک آن است و در اجاره نامه دست دوم از مالیات بر اجاره ملک، شخص اجاره دهنده خود ملک را اجاره کرده است که بر این اساس نیز مسلما نرخ مالیات آن ها با هم فرق می کند . در ادامه به بررسی تفاوت و نحوه محاسبه نرخ هر کدام می پردازیم .
مقدار مالیات بر درآمد اجاره ، در نوع اول مالیات بر درآمد اجاره خانه شامل کل مبلغ اجاره با کسر ۲۵ درصد استهلاک و اجاره مالک است . اما در نوع دوم مالیات بر درآمد اجاره همان ما به التفاوت اجاره بهای دریافتی و اجاره پرداختی مستاجر برای ملک است .
نکته مهم :
در سال ها قبل باید ۵٪ از مبلغ رهن را به عنوان مالیات پرداخت می کردند ولی اکنون این قانون منسوخ شده و فقط مالیات براجاره تعلق می گیرد و مقدار رهن تاثیری بر مقدار مالیاتی که پرداخت می کنند ندارد .
نحوه محاسبه مقدار مالیات قابل پرداخت بر درآمد اجاره
تا اینجای مقاله اطلاعاتی زیادی به دست آوردید و در خصوص انواع مالیات های درآمد اجاره بیشتر می دانید . حالا در این قسمت قرار است به شما بگوییم مقدار مالیات بر درآمد اجاره به چه صورت محاسبه می شود و چگونه تعیین می شود که به عادلانه ترین حالت ممکن باشد . سازمان اداره امور مالیاتی برای محاسبه کردن مالیات بر اجاره ملک از دو راه زیر اقدام می کند :
1. ارائه اجاره نامه
اصولی ترین راهی که می توانید از آن اقدام کنید همین راه است . این راه به این صورت است : مالیات بر درآمد اجاره بر اساس اجاره نامه عادی و رسمی ارائه شده توسط مالک محاسبه می شود و مالک باید یک کپی از اجاره نامه خود را به همراه مدارکی مانند اظهار نامه به اداره امور مالیاتی بدهد تا بر این اساس قانون درصد و میزان مالیاتی که باید پرداخت شود را تعیین کنند . به این صورت به عادلانه ترین حالت ممکن مالیات شما مشخص می شود .
2. بدون ارائه اجاره نامه
راه قبلی فردی که درآمدی حاصل از اجاره دارد با ارائه اجاره نامه و اظهار نامه مالیاتی به راحتی مالیات مختص به درآمد خود را متوجه می شود . اما اگر قراردادی وجود نداشته باشد یا مالک از ارائه آن خودداری کند چه می شود؟ در این صورت ۸۰ درصد مالیات بر اجاره بر اساس جدول مرتبط با آن گرفته شده و در صورتی که مالک ملک کوتاهی کند ، سازمان مالیاتی بر اساس نرخ قانونی از اجاره بهایی که گرفته مالیات دریافت می کند .
پدیده ملک های خالی از سکنه و مالیات برای آن ها
امروزه در تمامی شهرها به خصوص شهرهای بزرگ افرادی هستند که اقدام به احتکار ملک کرده اند . به این معنا که ملک هایی را خریداری کرده و این ملک ها خالی از سکنه در سطح شهر وجود دارند و پدیده ای بسیار مضرر برای بازار ملک است . به دلیل اینکه این پدیده روز به روز در حال گسترش است و می تواند آسیب زیادی بر بازار ملک و قیمت آن وارد کند قانون گذاران ، قانونی جهت دریافت مالیات بر املاک بدون سکنه وضع کرده اند .
در این قانون برای املاکی که بدون سکنه هستند نیز مالیات بر درآمد اجاره تعریف می شود و مالک باید بدن دریافت اجاره و داشتن درآمد اجاره مالیات پرداخت کند . البته لازم است بدانید این قانون برای ملک هایی است که برای سال دوم و بیشتر خالی مانده اند و در سال اول مشمول پرداخت مالیات نیستند .
مالیات های این ملک ها به این صورت است :
- سال دوم معادل نیمی از مالیات بر درآمد اجاره
- سال سوم معادل مالیات بر درآمد اجاره
- سال چهارم به بعد معادله یک و نیم برابر مالیات بر درآمد اجاره
مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده مالیات بر درآمد اجاره
شما برای تشکیل پرونده مستقلات نیاز به مدارکی دارید که در قسمت بعدی به آن ها اشاره می کنیم . با داشتن این مدارک می توانید به سادگی پرونده مورد نظر خود را تشکیل دهید :
- تصویر سند مالکیت و بنچاق
- تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین
- تصویر پایان کار
- تصویر صورت مجلس تفکیکی
- تصویر اسناد اجاری ( رسمی ـ عادی )
- تصویر گواهی انحصار وراثت ( در صورت ورثه ای بودن ملک )
- تصویر وکالت نامه در صورت مراجعه وکیل
مقدار مالیات بر درآمد اجاره برای افراد حقیقی
لازم است بدانید میزان مالیات بر درآمد اجاره به این بستگی دارد که این مالیات به شخص حقیقی تعلق می گیرد یا حقوقی . به همین دلیل تصمیم گرفتیم در این قسمت بررسی کنیم مقدار مالیات بر درآمد اجاره برای افراد حقیقی چه مقدار است . البته بد نیست بدانید ماده ۱۳۱ قانون مالیات های مستقیم تعیین می کند که شخص حقیقی باید چند درصد مالیات پرداخت کند .
- اگر درآمد اجاره برای اشخاص حقیقی در سال ۰۰۰/۰۰۰/۵۰۰ ریال باشد ، طبق قانون ۱۵٪ مالیات باید پرداخت کنند .
- اگر درآمد اجاره اشخاص حقیقی از۰۰۰/۰۰۰/۵۰۰ ریال تا۰۰۰/۰۰۰/۰۰۰/۱ ریال باشد ، مشمول۲۰٪ مالیات براجاره می شوند .
- اگر درآمد اجاره اشخاص حقیقی بیشتر از۰۰۰/۰۰۰/۰۰۰/۱ ریال باشد ، باید ۲۵٪ مالیات پرداخت کنند .
افراد معاف از مالیات بر درآمد اجاره و نحوه معاف شدن از مالیات بر درآمد اجاره
برایتان جالب خواهد بود بدانید مالیات بر درآمد اجاره نیز مانند هر مالیات دیگری قانون های به خصوص خود دارد و افرادی هستند که طبق شرایط و قوانین از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف می شوند .
حتما برایتان سوال خواهد بود که چه کسانی از این مالیات معاف هستند و برای معاف شدن باید چه شرایطی را داشت . با ما همراه باشید تا در ادامه به بررسی کامل شرایط معاف شدن از مالیات بر درآمد اجاره بپردازیم :
- محل سکونت پدر ، مادر ، همسر ، فرزند ، اجداد و افردا تحت تکفل ، اجاره ای به حساب نمی آید و از پرداخت مالیات معاف است .
- در شهر تهران اجاره خانه هایی تا ۱۵۰ متر مربع و در شهر های دیگر تا ۲۰۰ متر مربع از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک معاف هستند .
- اگر فردی دارای چند شغل باشد ، مجموعه درآمد های وی با کسر یک معافیت مبنای محاسبه مالیاتی قرار می گیرد .
- اگر پس از گذشت شش ماه معامله فسخ شود نیازی به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره نیست .
- اگر فردی تنها منبع درآمدی اش اجاره ملک خود باشد و با آن زندگی را بگذراند ، از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره خانه معاف می شود .
- آن دسته از مجتمع های مسکونی که در آن ها بیش از ۳ واحد اجاره ای وجود داشته باشد ، از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک معاف هستند .
اظهارنامه مالیاتی چیست؟
اگر دقت کرده باشید در قسمت های قبل گفتیم که جهت پرداخت مالیات بر درآمد اجاره باید تا آخر تیر ماه هر سال با داشتن اظهارنامه مالیاتی اقدام به پرداخت مالیات کنید . اما حدس زدیم برخی از شما با معنا و مفهوم اضهارنامه مالیاتی چندان آشنا نباشبد. به همنی دلیل بد نیست در خصوص اینکه اظهارنامه مالیاتی چیست و چه مفهومی دارد کمی صحبت کنیم .
اظهارنامه مالیاتی به عبارتی یک کارنامه مالیاتی است که به صورت سازمانی یا خود اظهاری در اختیار افراد حقیقی یا حقوقی قرار می گیرد و بر آن اساس افراد مشمول مالیات باید برای پر کردن آن و پرداخت مالیات اقدام کنند . برخلاف گذشته این روز ها تکمیل این برگه خود اظهاری به صورت الکترونیکی است .
مالک ملک سی روز پس از هر معامله تا آخر تیر ماه سال بعد فرصت دارد تا این اظهارنامه را به همراه مدارک به اداره مالیات برای انجام کارهای مالیات بر درآمد اجاره تحویل دهد . در واقع یک سال مالیاتی از یک فروردین ماه تا بیست و نه اسفند است که اگر فردی از آن تخلف کند علاوه بر پرداخت اصل مالیات مشمول جریمه نیز می شود که این جرایم به شرح زیر است :
- ده درصد مالیات در صورت عدم ارائه اظهارنامه در موعد مقرر
- ۲/۵ درصد به ازای هر ماه تاخیر در پرداخت مالیات
- درصورت ارائه اظهارنامه تقلبی یک برابر مالیاتی که باید بپردازند را نیز جریمه می شوند
