همه ی ما می دانیم که روبرو شدن با خرید و فروش مسکن یکسری پیچیدگی ها و دشواری هایی دارد و همچنین نکاتی مهم در آن ها نهفته است که باید با توجه به نکات، وارد معامله شوید در غیر این صورت ممکن است دچار بروز مشکلات زیادی شوید.
ما در این بخش به شما یک سری قوانین و اطلاعات کافی در خصوص معامله مسکن و رد و بدل کردن پول به شما می گوییم تا بتوانید از بروز گرفتاری هایی که در این زمینه برای شما به وجود می آیند پیشگیری به عمل بیاورید و با آگاهی معامله خرید و فروش مسکن خود را انجام دهید.
یکی از اصلی ترین مسائل مهمی که در این زمینه وجود دارد پرداخت مبلغ بیعانه است که خود شرایط خاصی دارد که بعد از آن مراحل پرداختی وجود دارد که انتهای آن بعد از قرارداد نیز مراحل تنظیم سند و جابجایی ها است که انجام می شود.شاید اورتان نشود اما یک نکته جالبی وجود دارد که باید بدانید و آن این است که بیش از 80 درصد پرونده های حقوقی که در دادگاه ها تشکیل می شود ریشه در عدم آگاهی طرفین از آن موضوع است.
یعنی اگر طرفین آگاهی کامل داشته باشند، خیلی از این پرونده هایی که تشکیل می شود و وقت و زمان و همچنین انرژی را هدر می دهد تشکیل نخواهد شد چرا که مردم با آگاهی کار های حقوقی خود را انجام می دهند و دچار مشکلات کم تری خواهند شد.
جدای از این موارد سعی کنید با توجه به پیشرفته شدن فضای سایبری و اینترنت در دنیا و همچنین باز تر شدن بستر جست و جو می توانید با یک جست و جوی ساده و مفید هم اطلاعات جالب و مفیدی را در این زمینه جست و جو کنید و هم از تجربیاتی که کارشناسان یا عموم مردم همچون خودتان که در این زمینه تجربه خودشان را به اشتراک گذاشتند ببینید و از آن استفاده کنید. مطمئن باشید بسیار مفید و کاربردی خواهد بود.
بسیاری از اشخاصی گوناگون بابت این مسائل نزد برخی افراد سودجو می روند که آن افراد با تلکه کردن این افراد تا می توانند از آن ها پول می گیرند در حالی که شما می تواند به سادگی با کمترین هزینه جست و جوی ساده ای انجام دهید و کار را تمام کنید.
در کشور ما ایران هیچ ضوابط و قانونی وجود ندارد که بخواهد مراحل پرداخت پول خرید خانه را برای شما تشریح کند یا نظارتی داشته باشد به همین جهت این فرایند پرداخت و رد و بدل کردن پول در معاملات خرید و فروش مسکن با توافق هردو شخص انجام می شود.
در این مورد بستگی به تجربه و آگاهی شما دارد که بتواند یک معامله امن و صحیح انجام دهید یا خیر. روش های مختلف امن وجود دارد که بسیار رایج است میان معامله گران و این روش به عنوان عرف معامله خرید و فروش مسکن در جامعه وجود دارد و شناخته می شود.
در گذشته ها بیش تر معامله هایی که صورت می گرفت یا بصورت نقدی بود یا بصورت چک شخصی و معمولی. اما با توجه به مشکلات اقتصادی که شامل تورم و رکود و همچنین کاهش ارزش ریالی پول ما می شود، امکان پرداخت بصورت نقدی دیگر وجود ندارد.
در مورد چک های شخصی با توجه به این که بحث خالی بودن حساب یا کلاهبرداری های مختلف مطرح است، چندان رواج ندارد و بیش تر خواستار پرداخت پول به وسیله ی کارت بانکی می باشند.
البته امروزه با پدید آمدن سامانه ی صیاد و صیادی شدن چک ها از شدت کلاهبرداری ها کاسته شده است.
آموزش پرداخت پول در معامله ی خرید و فروش مسکن
ببینید اصلا فرقی ندارد که هدف شما و مقصود شما خرید ملک است یا رهن و اجاره ی ملک؛ شما باید این موارد را بدانید که به هر حال پرداخت پول در معامله ی ما در چند مرحله انجام خواهد شد. اگر فرد خواستار رهن و یا اجاره بود، وقتی مستأجر ملک را پسندید دو طرف معامله به بنگاه مراجعه می کنند و مراحل را انجام می دهند.
در این زمان بیعانه ای تنظیم می شود چرا که مستأجر ملک را پسند کرده است و از مالک می خواهد که ملک مورد نظر را به وی اجاره دهد و برای این که این اطمینان خاطر به مؤجر داده شود، به وی بیعانه ای پرداخت خواهد شد تا اعتماد مؤجر جلب شود.
همچنین یک مبایعه نامه بین بنگاه و دو طرف تنظیم خواهد شد تا اصول قانونی این موضوع طی شود. معمولا از لحاظ عرفی بین یک سوم مبلغ قرارداد تا بیست درصد آن به عنوان بیعانه توسط مستأجر پرداخت خواهد شد و الباقی مبلغ در هنگام تحویل کلید به مؤجر پرداخت می شود.
در این زمان بنگاه 3 نسخه از این مبایعه نامه تهیه می کند که در آن مبلغ کل قرارداد همچنین مبلغ بیعانه قید می شود و یکی به مستأجر و یکی به مؤجر و دیگری نزد خود نگه می دارد تا در آرشیو بماند.
اما اگر مورد خرید باشد، تقریبا فرایند آن همین گونه می باشد یعنی وقتی خریدار ملک را پسند کرد مبلغ بیعانه می دهد و بنگاه طبق روال استیجاری، قرارداد اولیه یا همان مبایعه نامه را تنظیم می کند و 3 نسخه چاپ می کند که به طرفین هرکدام 1 نسخه می دهد و نسخه آخر را در آرشیو خود نگه می دارد.
در این مورد هم مبلغ بیعانه بستگی به توافق طرفین دارد اما همانطور که گفتیم عرف آن همان یک سوم مبلغ کل قرارداد یا بیست درصد مبلغ کل قرارداد خواهد بود.
بخش دوم پول زمان تحویل کلید به فروشنده پرداخت خواهد شد. خریدار و فروشنده طی توافقی که در بنگاه باهم انجام می دهند قرار تحویل کلید و پرداخت بخش دوم پول را باهم هماهنگ می کنند و بعد از این توافق بخش سوم پول در محضر هنگام انتقال سند از فروشنده به خریدار، به فروشنده پرداخت می شود.
انواع روش های پرداخت پول در معامله خرید و فروش مسکن
روش های گوناگونی را در بالا اشاره کردیم که می توان برای انجام یک معامله و جابجایی پول در خرید و فروش ملک استفاده کرد. همانطور که می دانید روش های موجود از لحاظ امنیتی و بطور ساده تر خاطر جمع بودن متفاوت می باشد. بهتر است روشی را انتخاب کنیم که از لحاظ امنیت و خاطر جمعی بهتر باشد. ما در این بخش به شما تک تک این روش ها را به همراه معایب و مزایای آن ها معرفی می کنیم.
چک عادی
یکی از روش های پرداخت پول در معامله مربوط به خرید و فروش مسکن، استفاده از چک عادی می باشد که منظور از اینکه چک عادی می گوییم این است که این چک ها چک هایی هستند که خریدار ها از حساب جاری خودشان چک صادر می کنند. این چک ها را خریدار ها برای خرید اجناس مختلف استفاده می کنند.
این چک ها ممکن است در وجه شخص صادر شود البته در زمان قدیم این چک ها در وجه حامل صادر می شد که با توجه به ضوابط جدید بانک مرکزی، بانک ها هیچ برگه چکی که در وجه حامل باشد را پاس نمی کنند.
معامله با این نوع چک ها مشکلات زیادی را همراه دارد که می توان به برخی از آن ها اشاره کرد برای نمونه اگر چک به هر نحوی پاس نشود شما دچار دردسر و مشکلات زیادی خواهید شد و فرایند برگشت زدن چک هم وقت بسیاری از شما خواهد گرفت که این امر مقرون بصرفه نیست.
همچنین ممکن است شما نتوانید مبلغ را دریافت کنید و نتیجه ی آن چیست؟ صاحب چک بازداشت شود. آیا بازداشت شدن صاحب چک برای شما پول می شود؟ پس می توان گفت در این معامله افراد خاصی از این چک استفاده می کنند.
یعنی افرادی که به یک دیگر اعتماد کافی دارند از چک شخصی استفاده می کنند.
به هر حال بخواهیم بطور کلی بگوییم بهتر است که از چک های شخصی برای معامله خرید و فروش مسکن استفاده نکنید.
چک بانکی تضمین شده
چک های بانکی تضمین شده را ما به نام چک های رمز دار می شناسیم که توسط بانک و به عهده همان بانکی که چک را صادر کرده است صادر می شود. این چک تفاوت اساسی با چک عادی دارد و آن این است که در این نوع چک ها، بانک نقد شدن این چک را تضمین می کند و این چک ها با پول نقد هیچ فرقی ندارند.
شما می توانید با در دست داشتن این برگه چک هرجای کشور باشید، به یکی از شعب آن بانک مربوطه مراجعه کنید و با ارائه چک مبلغ را دریافت کنید. برتری این چک نسبت به چک عادی این است که چک تضمینی بانکی هیچ ارتباطی با اینکه اگر فرد صاحب چک، فوت کند، ورشکسته شود یا هر اتفاقی بیفتد، این چک در هر صورتی نقد و پاس خواهد شد.
این ویژگی های مثبتی که این نوع چک دارد سبب شده است که رواج بسیاری میان معامله کنندگان داشته باشد البته باید بدانید که هیچ موضوعی 100 درصد مثبت نیست و نکات منفی هم دارد.
نقطه ضعف این نوع چک این است که اگر چک بانکی مفقود شود یا ربوده شود، شخصی که چک برای او صادر شده است بلافاصله باید به بانک اطلاع دهد و جلوی پرداخت آن را بگیرد در غیر این صورت هرکسی این چک را پیدا کند می تواند در اسرع وقت با مراجعه به بانک چک را نقد کرده در آن صورت کاری از دست هیچ کسی بر نخواهد آمد.
چک بین بانکی تضمین شده
این نوع چک هم تفاوت اندکی با نوع دیگری دارد. تضمین پرداخت و نقد شدن این چک هم بانک متعهد می شود. با این تفاوت که در این نوع چک، نام طرف حساب با شماره ی حساب وی درج می شود. یعنی باید در وجه شخص به همراه شماره حساب وی قید شود در برگ چک. این موضوع باعث شده است که هیچ کسی جز شخصی که دریافت کننده چک است و چک به نام وی صادر شده است نتواند چک را نقد کند.
این چک فقط برای واریز به حساب است و نمی توانید آن را بصورت نقدی از بانک دریافت کنید. این نوع چک با توجه به اینکه مزیت خوبی در این باره که فقط شخص دریافت کننده می تواند آن را نقد کند دارد، معایبی هم دارد که شامل این موضوع است که اگر معامله به هر دلیلی و موضوعی بهم بخورد، خریدار باید به بانک مراجعه کند و چک را به حساب بخواباند و سپس مبلغ را به فروشنده عودت بدهد.
اما این کار دردسر های زیادی خواهد داشت چرا که خریدار می تواند فروشنده را با همین اهرم که پول را بخواهد پس بدهد آزار دهد پس می توان گفت فکر عاقلانه ای نمی تواند باشد.
انتقال وجه بصورت کارت به کارت
اگر بخواهیم بطور کلی به این موضوع نگاه کنیم متوجه می شویم که این روش محکم تر و امنیت بالاتری نسبت به قبلی ها دارد اما خب می توان گفت این روش بیش تر برای پرداخت بیعانه استفاده می شود چرا که سقف انتقال پول از طریق کارت به کارت حد اکثر 10 میلیون تومان می باشد و این موضوع می تواند کمی مشکل ساز باشد چرا که مبلغ قرارداد بیش از این می باشد ولی می توان برای پرداخت بیعانه از آن استفاده کرد و با توجه به اینکه شما رسید هم دارید دیگر جای نگرانی نخواهد بود.
اما باید بدانید که این روش هم با توجه به اینکه از روش های قبلی بهتر است اما 100 درصد امن و مطمئن نیست زیرا شما با اینکه کد رهگیری و پیگیری دارید و همچنین در رسید پرداختی شما شماره ی مرجع قید شده است، اما اگر خریدار یا فروشنده قصد آزار شما را داشته باشد می تواند این کار را انجام دهد و شما را از معامله منصرف و پشیمان کند.
انتقال وجه در دستگاه کارتخوان
در این روش معمولا در بنگاه خریدار می تواند مبلغ بیعانه را در دستگاه کارتخوان بنگاه بکشد و در این لحظه بنگاه متعهد می شود که مبلغ معامله را برای فروشنده واریز کند و در مواردی هم وجود دارد که خریدار هنگامی که سند ملک انتقال پیدا کرده است، مرحله سوم پرداخت را در محضر کارت می کشد و در این لحظه محضر تضمین می کند که این مبلغ را برای فروشنده واریز کند اما با تمام این احوال، باز هم این روش مطمئن نخواهد بود و معمولا این روش میان افرادی که شناخت کافی و اعتماد کافی از هم دارند انجام می شود.
اما بطور کلی درست است که وقت گذاشتن برای مراجعه به بانک برای دریافت چک های تضمینی و رمز دار می تواند پر هزینه و مشکل باشد اما می تواند خیال شما را بابت امنیت پول پرداختی و دریافتی راحت تر کند.
پرداخت پول خانه ای که وام دارد
پرداخت پول برای خانه ای که وام دارد کمی متفاوت خواهد بود. منظور از این که می گوییم ملک وام دار این است که فردی که ملک را خریداری کرده است با وام آن را خریداری کرده و قبل از تسویه حساب با بانک قصد دارد این خانه را بفروشد.
در این موارد سند ملک مورد نظر نزد بانک می باشد و تا زمانی که خریدار وام خود را تسویه نکند نمی تواند سند را انتقال بدهد و این کار معمولا مقرون بصرفه نیست و یا اینکه شما باید خانه را به روش قول نامه ای و یا با وکالت بلاعزل خریداری کنید که پیشنهاد می شود این کار را نکنید چرا که از لحاظ قانونی چفت و بست ندارد.
معمولا در روش قولنامه ای یا وکالتی روش پرداخت کمی متفاوت است. در این شرایط شما می توانید وام را منتقل کنید یعنی فروشنده و خریدار نزد بانک می روند و پس از طی مراحل اداری و پر کردن فرم هایی که نزد بانک است و به شما می دهند تا پر کنید، وام از فروشنده به خریدار منتقل می وشد.
به این شکل شما بخشی از مبلغ خانه را به فروشنده پرداخت خواهید کرد و بخش دیگر را بطور اقساطی به بانک پرداخت می کنید. البته باید بدانید که وقتی وام را می خواهید انتقال دهید باید توجه کنید که بین یک تا ده درصد وام را باید بطور یکجا به بانک پرداخت کنید و در آر این مقدار از مبلغ وام کسر خواهد شد.
نتیجه گیری:
- موضوع مهمی که گریبان گیر طرفین معامله مسکن می باشد مسئله ی پرداخت است که می تواند بروز مشکلاتی را همراه داشته باشد یا اختلافات متعددی را بین طرفین معامله به وجود بیاورد.
- در مرحله اول طرفین توافق اولیه را انجام می دهند و پس از امضاء مبایعه نامه، خریدار مبلغ بیعانه به فروشنده پرداخت می کند.
- مقدار مبلغ بیعانه و تاریخ آن بطور توافقی بین دوطرف معامله خواهد بود.
- بخش دوم پول زمان تحویل کلید پرداخت خواهد شد.
- بخش سومی هم وجود دارد که در آن زمان شما در محضر حاضر می شوید و پس از انتقال سند، مرحله سوم پرداخت را به فروشنده انجام می دهید.
- بهترین نوع پرداخت در معاملات مسکن، استفاده از چک های رمز دار بانکی است.
- استفاده از چک های عادی در معاملات توصیه نمی شود چرا که فقط اعتبار و اعتماد خریدار در این صورت شرط است.
- در برخی معاملات برای دریافت بیعانه یا پرداخت پول مرحله سوم از کارت به کارت یا انتقال وجه با دستگاه کارتخوان انجام می شود که از لحاظ امنیتی نمی توان این روش را ایده آل دانست و بهتره حدالامکان از آن بپرهیزیم.
- در زمان خرید خانه هایی که وام دار هستند برای انتقال سند به بانک بروید و وام را به نام خود کنید و در این صورت مقداری از مبلغ کل خانه را نزد بانک بصورت اقساطی پرداخت می کنید.
