قبل از این که در باره ی روش های تخلیه ملک مشاع توضیحاتی بدهیم بهتر است کمی در خصوص ملک مشاع توضیح دهیم و بطور کلی بگوییم که ملک مشاع چیست و یا به چه ملکی مشاع می گویند و ملک مشاع چه شرایطی را دارد.
ملک مشاع یعنی چه؟
به یک ملکی مشاع گفته می شود که بین یک نفر یا چندین نفر مشترک باشد و این بدان معنا است که همه ی افراد در تک تک موارد این ملک سهیم و شریک می باشند. برای نمونه شما در یک آپارتمان زندگی می کنید که حیاط دارد. بطور کلی این حیاط مشاع می باشد و همه ی هماسیگان یا همان اهالی ساختمانی که در آن زندگی می کنید حق استفاده و بهره برداری از آن را دارند و شما نمی توانید تنها خود را مالک آنجا بدانید به این بهانه که در طبقه همکف هستنید یا غیره. در قانون حقوقی و قضایی به این اصطلاح اشاعه هم می گویند. دلیل این که به این موضوع اشاعه گفته می شود که تمامی شریک ها در بخش به بخش این ملک سهم خواهند داشت و حق اظهار نظر هم خواهند داشت چرا که یک ملک مشترک می باشد.
ملک مشاع چه شرایطی دارد؟
در ملک مشاع کسی نمی تواند ادعا کند که مالک است زیرا ملک مشاع توسط چند نفر اداره می شود و مالک آن یک نفر نیست. هرگونه تغییر و تحول یا تصمیم گیری در خصوص آن ملک توسط همه ی مالکان انجام می پذیرد و بدون رضایت هیچ یک از آن ها هیچ عملی صورت نمی پذیرد. بطور کلی قسمت های مشترک یک ساختمان مسکونی تجاری که شامل حیاط، پشت بام، راه پله، و… می باشد، مشاع هستند و مالک آن ها تمامی اهالی ساختمان خواهند بود. همچنین می توان برای سهم هرکدام از مالک ها سند رسمی مالکیتی جدااگانه با قید شدن سهم مالکانه ی مشاعی صادر شود.
خلع ید یعنی چه؟
در حالتی ممکن است شخصی بدون اذن و اجازه مالک و صاحب ملک بخواهد ملک را غصب یا تصرف کند در این حال دعوای خلع ید مطرح می شود. به عبارتی دیگر، خلع ید دعوایی است که پیرو آن ممانعت به تصرف و غصب ملک توسط شخص غاصب و متصرف انجام می گیرد.
دعوای خلع ید چگونه است؟
دعوای خلع ید به دو شکل صورت می پذیرد که در حالت اول شامل آن موردی است که فرد متصرف و غاصب از ابتدای کار خود بدون اجازه و هماهنگی مالک آن ملک، ملک او را غصب و تصرف کرده است و در حالت دوم در حالی است که شخص متصرف در ابتدای کار اجازه و اذن مالک را داشته است اما در ادامه ی فرایند بدون اذن او این کار او ادامه پیدا می کند. دعوای خلع ید زمانی رخ می دهد که این عوامل اتفاق بیفتد. برای نمونه شخصی مالک یا مستأجر در یک ساختمان مسکونی تجاری مشغول است چه در کاربری مسکونی درحال زندگی یا چه در کاربری تجاری مشغول کار تولیدی می باشد. فرض کنید شخصی در ساختمان حیاط دار، یا پشت بوم قسمتی را بدون اذن بقیه اهالی ساختمان مثلا تور بگذارد برای نگهداری پرندگان یا مرغ و خروس یا بخواهد اجناس خود را آن جا بگذارد، در این صورت دعوای خلع ید اتفاق می افتد.
یا نمونه ی دیگر این است که مالک یا مستأجر بدون رضایت اهالی و یا بطور کلی مالکان ملک مشاع، سهم مشاع بیش تری را تصرف کند. فرض کنید در یک پارکینگ که سهم مشاع آن برای هر شخص اندازه 1 خودرو می باشد، فرد متصرف بخواهد فضایی به اندازه 2 خودرو تصاحب کند که این موضوع هم باعث می شود دعوای خلع ید رخ بدهد. یا حتی یک ملک تجاری را در نظر بگیرید که سه شریک 2 دانگ مشاعی از آن ملک را شریک هستند در این حال تصمیم دارند با توافق یکدیگر مغازه را به یک شخص اجاره بدهند در این حال هم دعوای خلع ید رخ می دهد.
جای هیچ شک و شبهه ای وجود ندارد زیرا در مواد 581 و 582 قانون مدنی قید شده است که در ملکی که مشاع است حق هر شریک پخش شده در تمام ملک خواهد بود و این موضوع است که سبب شده است هیچ شریکی بدون اذن باقی شرکا حق تصرف و یا تصمیم گیری درباره آن را نخواهد داشت.
پس فهمیدیم که برای اینکه یک ملکی که توسط متصرف و غاصب بطور نا حق و بدون اذین مالکان، تصرف شده است، آزاد کنیم باید دعوای خلع ید کنیم.
طرح دعوی خلع ید از ملک مشاع
برای طرح دعوی خلع ید علیه فرد متصرف یا کسانی که تصرف کرده اند نیازی نیست که همه ی مالکان حضور داشته باشند. برای نمونه اگر یک واحد تجاری 4 تا مالک داشته باشد، فقط یکی از مالکین آن ملک می تواند دعوی خلح ید را مطرح کند. در این طرح فرقی نمی کند که کسی که ملک مشاع را تصرف نا حق کرده است شریک ملک مشاع بوده است یا شخصی بوده که هیچ ارتباطی با ملک نداشته است در هر دو حالت می توان دعوی خلع ید ملک مشاع را انجام داد. یا حتی اگر متصرف ملک مشاعی یک نفر نباشد، چند نفر باشند، شما می توانید علیه همگی آن ها یا برخی از آن ها دعوی خلع ید را مطرح کنید و در ادامه ی این موضوع بازه ی رسیدگی دادگاه را نوع دادخواستی که شما ثبت کرده اید تعیین می کند و علیه هر کسی که دعوا مطرح شود، حکم دادگاه بر علیه او اجرا خواهد شد.
در خصوص حق فروش سر قفلی مالکان مشاعی به موارد زیر حتما توجه لازم را داشته باشید:
فرض کنید مالک شش دانگ ملکیت یک باب مغازه و سه دانگ سرقفلی آن هستید. سه دانگ دیگر سرقفلی هم دست مستأجری می باشد که مرحوم شده است و در تصرف ورثه ی مرحوم می باشد که درحالیکه از آن استفاده نکرده است، خارج کشور هم می باشد و دسترسی به ملک خود در داخل ندارد. حال شخص به پول مغازه احتیاج پیدا کرده است و می خواهد مغازه را بفروشد و با این وضعیتی که واقف است، مشتری پیدا نمی شود، برای همه ی ما سوال است که این شخص باید چکاری انجام دهد. پاسخ این سوال بسیار ساده است، شما می توانید به دادگاه تقاضا کنید که حق فروش مشاع را به شما بدهد در این زمان دادگاه حق سرقفلی را میفروشد و سهم شما را خواهد داد.
