همه ی ملک هایی که ساخته شده اند طبق قانون وضع شده در این باره، یک کاربری مشخصی را دارا می باشند . می توان گفت که این کاربری در سند آن ملک مورد نظر بطور دقیق ثبت می شوند. کاربری یک خانه انواع مختلفی را دارا است که می توان به آن ها اشاره نمود.
انواع مختلف و حائز اهمیت کاربری یک ملک عبارتند از: کاربری مسکونی – کاربری تجاری – کاربری اداری.
ما در این مقاله قصد داریم به شما راهنمایی را ارائه کنیم که بتوانید از طریق این راهنمایی ها متوجه شوید که چگونه می توان یک زمین یا ملک را تغییر کاربری داد و شرایط آن به چه صورتی است؟
منظور از کاربری در پروانه ی ساختمانی چیست؟
طبق بند قانون در نواحی که نقشه جامع شهر مشمول آن می باشد. وظیفه ی شهرداری آن شهر می باشد که بر اساس ضوابط نقشه ی آن ملک و یا زمین مورد نظر، در پروانه ی ساختمانی و سند آن، نوع کاربری یا همان هدف استفاده از آن ملک عنوان و تعیین می کند.
در این مورد صاحب ملک مجاز است فقط در کاربری قید شده در پروانه ی ساختمانی فعالیت در آن ملک داشته باشد . لازم است بدانید در صورتی که به هر نحو و صورتی اگر بهره برداری در آن ملک مورد نظر طبق کاربری تعیین شده انجام نشود، شهرداری طبق ضوابط قانون موظف به پیگیری این موضوع است و این موضوع پیگرد قانونی دارد.
برای نمونه اگر در پروانه ی ساختمانی یک ملک کاربری مسکونی قید شده باشد یعنی استفاده و بهره برداری از این ملک فقط در خصوص استفاده مسکونی می باشد.
اگر صاحب ملک در هر حال و موردی، این ملک را تبدیل به یک محل کار کند یا از آن به عنوان یک مکان تجاری یا اداری استفاده و بهره برداری کند . در صورتی که شهرداری این موضوع را متوجه شود می تواند از راه قانونی این موضوع را تعقیب کند.
همانطور که مستحضر هستید، کاربری کاربری به طبع از کاربری مسکونی ارزش بالا تری دارد به همین منظور بیش تر مردم سعی دارند ملک خود را تغییر کاربری بدهند و بجای کاربری مسکونی از کاربری تجاری بهره مند شوند. ما در ادامه ی این مقاله به شما در باره کاربری مسکونی و کاربری تجاری و نحوه ی تغییر این دو به شما توضیحات کافی را ارائه می کنیم.
کاربری مسکونی
املاک و ساختمان هایی که کاربری مسکونی در پروانه ی ساختمانی و سند آن ها قید می شود فقط در خصوص اسکان دائم و موقت بهره برداری می شود و اجازه ی فعالیت های تجاری و اداری در این ساختمان را ندارید و نقشه داخل ساختمان به شکل یک خانه مسکونی که دارای آشپزخانه، اتاق خواب و سرویس بهداشتی و … می باشد. اگر بخواهیم بطور خلاصه و کلی بگوییم، یک ساختمانی که کاربری مسکونی دارد به یک فضایی گفته می شود که فقط مناسب سکونت خانوار خواهد بود.
کاربری تجاری و اداری
در قسمت قبلی ما درباره ی کاربری مسکونی به شما توضیحاتی را ارائه کردیم اما در این بخش بر خلاف قبلی ساختمانی که کاربری تجاری و اداری دارد مناسب فعالیت یک تاجر یا یک فرد شاغلی که در حوزه ی کسب و کار و اداری کار می کند می باشد. با توجه به پروتکل های وزارت کشور که تحت عنوان پروتکل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحد های اداری، تجاری و صنعتی، گفته می شود.
ساختمان هایی که کاربری تجاری را دارند، ساختمان هایی هستند که مشمول تبصره ی 24 زیر بند ماده 55 قانون شهرداری ها که قابل بهره برداری در حوزه ی کسب و کار و یا تجارت باشند که در این صورت زیر نظر قانون نظام صنفی و یا بخش هایی که از قانون تجارت تبعیت می کنند فعالیت می کنند.
قانون عدم تغییر کاربری
با توجه به قوانین و ضوابط شهرداری برای ساخت یک ملک در قدم اول باید یک مجوز برای آن صادر شود که کاربری آن ساختمان و یا ملک مورد نظر حتما بطور دقیق در آن قید شود. این مجوزی که صادر شده است، پروانه ی ساخت نام دارد که فرایند دریافت آن باید پیش از شروع عملیات ساخت باید صورت بپذیرد.
البته علاوه بر اینکه کاربری ملک باید بطور دقیق در پروانه ساخت قید شود، شهرداری طبق ضوابط موظف می شود که بطور مستمر و مداوم بر تغییر کاربری ملک مسکونی و تغییر کاربری ملک تجاری نظارت کند و همچنین از وقوع فعالیت های غیر قانونی و خلاف عرف، ممانعت کند.
البته در ادامه به شما بگوییم که در صورتی که مالک از راه غیر قانونی تغییر کاربری انجام دهد این منظور همراه با تخلف خواهد بود و مجازات سنگینی از جمله جریمه ی نقدی و حبس را به همراه خواهد داشت.
پیرو این موضوع در صورتی که تخلفی که شخص مالک انجام داده باشد اثبات شود، شخص متخلف که مالک یا مستأجر می باشد، مرتکب تخلف شده است و در این صورت باید کمتر از دو ماه کسب و کاری را که شروع کرده است در ملک مذکور جمع آوری کرده و در صورتی که طبق نظر قانون اگر شخص مالک یا مستأجر که متخلف بوده است، از اجرای قانون ممانعت کند، محکوم به جریمه ی نقدی و همچنین حبس به مدت 6 ماه الی 24 ماه خواهد شد.
مبنای قانونی اصل «عدم امکان تغییر کاربری»
در تبصره24 از ماده 55 قانون شهرداری که این تبصره در سال 1352 وضع شده است این موضوع ذکر شده است که شهرداری در نواحی شهری که برای آن نقشه جامع شهر تهیه شده است و طبق این بند شهرداری موظف شده است که ضوابط نقشه یاد شده را در پروانه های ساختمانی نوع بهره برداری یا همان کاربری ساختمان را در آن بطور دقیق مشخص کند.
اگر طبق موارد قید شده در این بند، صاحب ملک بر خلاف موارد قید شده در پروانه ساختمانی در یک ناحیه غیر تجاری یا اداری، اگر صاحب ملک در آنجا بر خلاف قانون بره برداری کسب و تجاری دایر کند،
شهرداری متکلف می شود که این موضوع را در پیگرد قانونی قرار داده و آن را در کمیسیون مقرر شده در تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح کند و در صورتی که این موضوع برای کمیسیون ثابت شود که مالک یا مستأجر متخلف می باشند، به آن ها حد اکثر 2ماه فرجه می دهد که کسب و کار را تعطیل و جمع آوری کنند.
مأمور اجرای این حکم نیرو های شهرداری خواهند بود که این تصمیم را اجرایی می کنند و کسی که به هر طریقی و روشی ازین تصمیم پیروی نکند و یا از انجام آن خودداری کند، به حبس شش ماه الی دو سال و همچنین جریمه ی نقدی محکوم خواهند شد و به نام قانون کسب و کار مجدد پلمپ و تعطیل خواهد شد.
چگونه کاربری مسکونی را تغییر دهیم؟
یکی از دغدغه های اصلی صاحبان ملک که کاربری مسکونی دارند این است که چگونه می شود کاربری ملک خود را تغییر دهیم؟ خب سوال بجایی می باشد چرا که ارزش ملک های تجاری و اداری از ملک مسکونی بسیار بالا تر است. برای تغییر کاربری باید فرایند هایی طی شود که مرحله به مرحله توضیح خواهیم داد.
بطور کلی برای انجام این فرایند اول باید به دفتر خدمات نو سازی ناحیه ای که ملک مورد نظر شما در آن جا قرار دارد مراجعه کنید و سپس بعد از آن روال کاری اداری آن را پیش بگیرید. در این راه ممکن است برای پرداخت عوارض ساختمان نیاز مند این باشید که به شهرداری مراجعه کنید و این مواردی که به شما می گوییم را طی کنید.
بطور کلی تغییر کاربری ملک های مسکونی به کاربری تجاری به 2 روش امکان پذیر می شود.
مرحله اول کاربری به تجاری از طریق تخریب نو سازی
مرحله دوم تغییر کاربری به تجاری از طریق دریافت مجوز های مورد نیاز
در بخش اول :
در صورتی که مالک ساختمان عوارض شهرداری را متقبل نشده باشد و پرداختی از سوی وی انجام نشده باشد باید در قدم اول به سازمان شهرداری آن ناحیه مراجعه کند و حتما نسبت به پرداخت بدهی عوارض اقدام کند ولی در صورتی که بدهی خود را پرداخت کرده باشد از قبل، به یکی از دفاتر خدمات نو سازی ملک در محل و منطقه ای که ملک وی در آن جا می باشد وجود دارد مراجعه خواهد کرد.
پس از پر کردن و تکمیل فرمی که متصدی آن جا به وی می دهد که در خصوص بررسی کاربری جدید و قدیم می باشد باقی فرایند ها همگی بصورت غیر حضوری و سیستمی انجام خواهد شد و دیگر نیازی به مراجعه حضوری نخواهد بود.
در بخش دوم :
در این بخش از تغییر کاربری به اداری و تجاری، یک بازرس و مأمور به محل مورد نظر از سوی شهرداری فرستاده خواهد شد که وظیفه ی آن بازرسی و بررسی ملک مورد نظر می باشد که او مکلف است که در فرمی که در دست دارد، تمامی اطلاعات ساختمان را با اطلاعات آن فرم تطابق بدهد. این موارد نظیر آدرس و غیره خواهد بود.
بخش سوم :
در این بخش دفتر خدمات نوسازی دستوراتی را مبنی بر تهیه یک نقشه جدید از ملک مورد نظر صادر می کند و این نقشه باید تابع تناسب با تغییر کاربری قید شده در سند یا پروانه ساختمان باشد. در این نقشه تک تک اطلاعات نظیر طبقات و پارکینگ و نور گیر ها و… قید می شود. همچنین اگر مالک نسبت به هر قسمتی و بخشی از این نقشه اعتراض و گلایه ای داشته باشد می تواند قبل از اینکه فرایند به بخش چهارم برسد این موضوع را پیگیری و دنبال کند.
بخش چهارم :
در این بخش از تغییر کاربری، مطابق نقشه ای که دفتر خدمات نوسازی دستور آن را صادر کرده بود، طراحی نقشه اصلی شروع می شود.
بخش پنجم :
در مرحله ی پنجم از تغییر کاربری خانه، نقشه ی اصلی که در بخش چهارم مطرح شد، آماده است و مالک باید پس از مراجعه به دفتر خدمات نوسازی پروانه ساخت ملک مورد نظر خود را دریافت کند.
بخش ششم :
مرحله پایانی از فرایند طی شده در تغییر کاربری مسکونی به تجاری، در واقع مرحله کوبیدن و از نو ساختن است. در واقع بعد از اینکه مجوز تغییر کاربری صادر شد، ملک تخریب می شود و طبق نقشه جدیدی که ارائه شد، مجدد از نو ساخته می شود.
مدارک مورد نیاز برای تغییر کاربری مسکونی
- مدارک شناسایی مالک یا نماینده قانونی وی به همراه وکالت نامه اعطا شده به وی
- اصل سند ملکی که قصد تغییر کاربری دارد
- مشخصات کامل ملک مورد نظر اعم از کد پستی و کروکی و …
- رسید پرداختی عوارض شهرداری و رسید تسویه حساب مالیات
- نقشه جدید ملک که به تناسب کاربری جدید کشیده شده است
- کسب مجوز های مورد نیاز از سازمان های مربوطه که توسط مراجعه در دفاتر خدمات نوسازی صورت می پذیرد
هزینه ی تغییر کاربری مسکونی
برای تغییر کاربری یک ملک یا زمین تعرفه یا مبلغ خاصی مشخص نشده است ولی بطور کلی برای تغییر کاربری یک ملک به تجاری یا تغییر کاربری یک ملک به اداری بسته به منطقه و کوچه یا موقعیت جغرافیایی متفاوت است یعنی هرچه رشد و ارزش منطقه بیش تر باشد مسلما مبلغ تغییر کاربری بیش تر خواهد بود.
استثناهای تغییر کاربری مسکونی
تا الان به شما بطور کامل توضیحاتی دادیم که اگر مالک یا مستأجر ملکی با کاربری مسکونی داشته باشد نمی تواند در آن بهره برداری کسب و کار یا اداری داشته باشد و این موضوع تخلف است و وظیفه ی پیگیری این موضوع با مأمورین شهرداری خواهد بود.
همچنین اشاره کردیم که اگر ثابت شود که مالک متخلف است، 2 ماه فرصت دارد که کسب و کار خود را از ملکی که کاربری آن مسکونی است جمع کند، و در صورتی که ممانعت از تصمیم کند، بسته به رأی کمیسیون در گیر حبس یا جریمه ی نقدی خواهد شد.
حال با توجه به این موارد که برای تغییر کاربری مسکونی به تجاری یا تغییر کاربری به اداری نیاز به دریافت و صدور مجوز لازم می باشد . اما در این قانون استثنا هایی هم وجود دارد ، که می توان در شرایط خاص یک ملک با کاربری مسکونی بهره برداری غیر مسکونی انجام داد . یعنی فرض کنید یک ملکی دارید که کاربری آن مسکونی است بسته به شرایط خاص می توانید آن ملک را تبدیل به یک مطب یا دفتر وکالت کنید.
اما برای این که بیش تر وارد بحث شویم به مواردی اشاره خواهیم کرد تا بدانید این استثنا ها چگونه می توانند عملی شوند.
طبق تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری شما می توانید در یک ملکی که کاربری آن در پروانه ساخت و سند ملکی مسکونی ثبت شده باشد، دفتر وکالت، مطب پزشک یا دندان پزشکی، دفتر اسناد رسمی و یا ازدواج و طلاق، دفتر مطبوعاتی اعم از روزنامه یا مجله، و همچنین دفتر مهندسی بهره برداری کنید.
همچنین بر اساس ماده 2 قانون حمایت از مشاغل خانگی، شما می توانید از ملک خود اگر کاربری مسکونی دارد، بهره برداری شغل خانگی انجام دهید.
در ادامه یادآور می شویم که طبق ماده 3 آیین نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعاتی شما می توانید در یک ملکی که کاربری آن مسکونی می باشد، یک دفتر مطبوعاتی دایر کنید و از آن بهره برداری کنید.
این مواردی که ذکر شد کلیت موضوع بود شما برای اطلاعات بیش تر می توانید به قوانین مربوطه مراجعه کنید چراکه این موارد جزئیات و شرایط خاص خود را دارند که باید حتما قوانین را مطالعه کنید.
نتیجه گیری:
تا اینجای کار شما متوجه شدید که اگر ملکی با کاربری مسکونی داشته باشید، بدانید چگونه تغییر کاربری آن را به تجاری یا اداری عملی کنید.
کاربری تجاری و اداری ارزش بالا تری نسبت به کاربری مسکونی دارند به همین دلیل است که اکثر مستأجر ها و مالک ها دغدغه ی تغییر کاربری به تجاری و اداری را دارند.
طبق ضوابط و قوانین موجود در نقشه جامع شهر، شهرداری ناظر نقشه املاک خواهد بود و با ارسال بازرس پیگیری کاربری ثبت شده در پروانه ساختمان و سند را انجام می دهد و درصورت مغایر بودن پیگرد قانونی خود را آغاز می کند.
واحد هایی که کاربری مسکونی دارند فقط در جهت اسکان دایم و موقت خانوار می باشند که نقشه آن ها معمولا دارای آشپزخانه و سرویس بهداشتی و اتاق خواب و … می باشد.
در صورتی یک مکان را کاربری تجاری و اداری ثبت می کنند که در آن بهره برداری کسب و کار یا دفتر کاری اداری توسط یک تاجر یا کارمند صورت بپذیرد.
بر اساس قوانین شهرداری هر ملکی قبل از ساخت باید یک مجوز دریافت کند که در آن کاربری ملک باید بطور دقیق قید شود. به این مجوز پروانه ساخت می گویند که قبل از ساخت هر ملکی با هر شرایطی باید این پروانه ساخت دریافت شود و کاربری در آن قید شده باشد.
هرگونه تغییر کاربری یک فرایند خاص دارد که باید تمامی آن مراحل طی شود که قدم اول این فرایند مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه ای که ملک شما در آنجا قرار دارد صورت می پذیرد و روال اداری آن را باید طی کنید.
تغییر کاربری ها مبالغ و تعرقه مشخص و معینی ندارند و بسته به نوع منطقی و موقعیت جغرافیایی همچنین کوچه و خیابانی که ملک در آن واقع است قیمت آن متفاوت خواهد بود و نمی توان مبلغ مشخصی را اعلام کرد.
بطور کلی هزینه هایی که برای تغییر کاربری یک ملک وجود دارد شامل هزینه های عوارض شهرداری و مالیات با توجه به موقعیت جغرافیایی و مکان ملک متفاوت می باشد برای مثال یک ملک در شمال تهران هزینه ی کاربری متفاوتی نسبت به یک ملک در جنوب تهران دارد. در واقع بافت شهری بر مالیات و عوارض شهرداری و همچنین هزینه کاربری تأثیر بسزایی دارد.
در آخر بگوییم که هر تغییر کاربری نیازمند یک مجوز است که باید آن را دریافت کنید اما خب در هر قانون یک استثنا هایی وجود دارد که یکی از آن ها شامل این موضوع می شود. شما طبق قانون می توانید در یک ملک مسکونی بنا بر شرط و شروط خاص بهره برداری غیر مسکونی داشته باشید. برای نمونی می توانید در یک ملک مسکونی بهره برداری یک دفتر وکالت یا مطب پزشکی یا همچنین یک دفتر مطبوعاتی انجام دهید.
