قولنامه یا سند موقت از مهم ترین و با اهمیت ترین مواردی حقوقی است که باید هنگام معامله ملک با انواع کاربری های مختلف از جمله مسکونی، تجاری و… به آن توجه کنید.
اولین اقدام برای خرید ملک یافتن ملک ایده آل و مقایسه آن با ملکی که آن را تصور می کردید است. اگر ملک مورد نظر خود را پیدا کردید به شما تبریک می گوییم. اولین اقدام پس از دیدن و پسندیدن ملک مورد نظرتان این است که به مشاور املاک مربوطه اطلاع دهید و مشاور املاک شرع به نوشتن قولنامه بکند.
اگر شما هم قصد دارید در خصوص قولنامه یا سند موقت اطلاعات جامع تری داشته باشید تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید. در این مقاله قصد داریم به بررسی جامع و کامل قولنامه یا سند موقت بپردازیم. با ما همراه باشید.
پیش تر اشاره کردیم پس از پسندیدن ملک مورد نظرتان به مشاور املاک مربوطه اطلاع می دهید و مشاور املاک مربوطه اقدام به نوشتن قراردادی بین خریدار و فروشنده می کند. به این قرارداد به اصطلاح قولنامه می گویند. در این قرارداد یا قولنامه باید موارد مهمی ذکر شود مانند نحوه انتقال سند، نحوه و شرایط فسخ معامله و موارد دیگر که در ادامه ان ها را بررسی می کنیم.
تا این قسمت را مطمئنا بسیاری از مطالب برایتان آشنا بوده است. زیرا در زندگی روزمره و در طول زندگیتان با آن روبه رو شده اید، اما این تمام مواردی نیست در خصوص قولنامه وجود دارد. در ادامه به سوالاتی مانند قولنامه دقیقا چیست، چه نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه باید رعایت کرد و در نوشتن آن به چه نکاتی باید توجه شود و… از جمله سوالاتی است که در این مقاله به آن می پردازیم.
قولنامه یا سند موقت چیست و چه تعریفی برای آن وجود دارد؟
برای تعریف قولنامه باید گفت یک قرارداد اولیه بین خریدار و فروشنده است. شما به عنوان خریدار یا فروشنده یکی از طرفین معامله هستید که در این معامله فروشنده قصد داردد ملکی را به خریدار بفروشد و واگذار کند. این واگذاری شرایط به خصوصی دارد. یعنی هر معامله با توجه به شرایط ملک و فروشنده و خریدار دارای شروط به خصوصی است.
قولنامه وظیفه دارد این شرایط به خصوص هر معامله را ثبت کند. واگذاری ممکن است در ازای وجه کاملاً نقد مشتری و یا در قالب چند قسط با فاصله های زمانی مشخص انجام گیرد . تمام این موارد در سند موقتی به نام قولنامه ثبت می شود.
در قولنامه تمام این جزئیات ذکر می گردند و اطلاعات مربوط به سند نیز به یادداشت می رسد . نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسد. پس از نوشتن قولنامه که عموما توسط مشاور املاک مربوطه نوشته می شود ، طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده با مطالعه دقیق آن را امصا می کنند.
در صورت امضا قولنامه یعنی با تمام شرایط و شروط این معامله موافق هستید و آن را قبول کرده اید. همچنین لازم است بدانید تا وقتی که معامله و انتقال سند و انتقال وجه به صورت کامل انجام نشده ، ین سند موقت از اعتبار برخوردار است.
این موضوع مهمی است که باید تمام توجه خود را به آن معطوف کنید و بدانید مسئله ی تنظیم قولنامه یکی از اصلی ترین مسائل حقوقی است که باید درباره ی آن اطلاعات کافی داشته باشید .
در تنطیم قولنامه یا سند موقت چه مواردی باید مورد توجه قرار گیرد؟
تا اینجای مقاله حتما باید متوجه شده باشید که سند موقت از لحاظ حقوقی از اهمیت بالایی برخوردار است و اگر به موارد نوشته شده در آن توجه نکنید ممکن است به ضرر شما تمام شود. به همین دلیل تصمیم گرفتیم در این قسمت به بررسی تمام جزییاتی که باید در قولنامه به آن توجه کنید بپردازیم.
مشخصات فردی طرفین معامله و ملک مورد نظر
لازم است بدانید اولین و مهم ترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار ، فروشنده و ملک مورد نظری است که قرار است معامله بر سر آن صورت بگیرد. پس توجه کنید تمام جزییات مشخصات خودتان و ملک را به طور دقیق یادداشت شود.
این مشخصات در نهایت وارد سند اصلی ملک می شود و اگر اشباهی صورت بگیرد ممکن است برایتان دردسر ساز شده و در آینده به ضرر شما تمام شود.
ذکر شرایط فسخ قرارداد و مبلغ خسارت
در این سند همچنین زمان آغاز و پایان معامله از جمله مواردی است که باید در قولنامه نوشته شود. همچنین طرفین معامله یعنی فروشنده و خریدار بنا به توافقی که بین خودشان می کنند، باید حقی را برای فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرایط خاص مانند منصرف شدن یکی از طرفین از فروش یا خرید ملک و یا عدم تطابق شرایط ملک با موارد ذکر شده و موارد دیگری مانند این موارد در نظر بگیرند و در صورت فسخ قرارداد توسط هر کدام از طرفین به طرف دیگر پرداخت شود.
در بند قبلی در خصوص فسخ قرارداد در شرایط خاص گفتیم و همچنین گفتیم این شرایط خاص شامل منصرف شدن یکی از طرفین قرارداد است. اما بد نیست بدانید در صورتی که مشخصات اصل ملک با تعاریفی که فروشنده ادعا کرده است متفاوت باشد خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
همچنین لازم است بدانید اگر خریدار مبلغ مربوط به قرارداد را در موعدی که از قبل مقرر شده نپردازد ، فروشنده حق اعتراض به معامله و فسخ معامله فروش ملک شخصی خود را دارد و خریدار موظف است مبلغی که جهت فسخ قرارداد تعیین شده را به فروشنده پرداخت کند.
تعیین وجه التزام در معامله و یادداشت کردن آن در قرارداد معامله
به طور معمول در قولنامه یا سند موقت طبق توافقی بین دو طرف معامله یعنی خریدار و فروشنده هزینه ای را به عنوان ضمانت اجرایی و یا خسارت در نظر می گیرند که در مواقع لازم از سوی هر کدام از طرفین معامله ، به دیگری پرداخت می گردد .لازم است بدانید به طور اصطلاح به این هزینه که در قولنامه یادداشت می شود و طبق شرایط خاص طرفین پرداخت می کنند ، وجه التزام می گویند .
اگر برایتان سوال است که دلیل تعیین این مبلغ و یادداشت آن در قولنامه چیست باید بگوییم این مبلغ پایبندی هر دو طرف به معامله را تضمین می کند . به موجب این بند طرفین به یکدیگر اعتماد کرده و معامله بدون اشکال انجام خواهد شد.
نکات مهم که باید هنگام تنظیم قرارداد قولنامه یا سند موقت به آن ها توجه کنید
در قسمت قبل به طور جزیی در خصوص جزییات مهمی که باید هنگام تنظیم قرارداد قولنامه به آن ها توجه کنید پرداختیم. حالا در این قسمت نیز قصد داریم به طور مفصل نکات مهم تنظیم قرارداد را بررسی کنیم. اینگونه شما می توانید با اگاهی و علم به این نکات ، یک معامله خوب و به دور از حاشیه را تجربه کنید.
نکته اول : اعتبار مشاور املاک مربوطه
یکی از مهم ترین مواردی که باید در ابتدا و پیش از امضا قولنامه توسط دو طرف معامله یعنی هم خریدار و هم فروشنده به آن توجه کنند داشتن اعتبار مشاور املاک یا بنگاهی است که به آن مراجعه می کنند و قولنامه یا همان سند موقت قرار است در آن نوشته و امضا شود ، است.
شما به عنوان یکی از طرفین معامله باید نسبت به این موضوع آگاه باشید و پیش از امضا قرارداد جهت امنیت معامله و آسودگی خیال خود به این موضوع توجه کنید تا خدایی نکرده در آینده دچار مشکل نشوید.
یکی از مسائل حقوقی مهم آن است که بنگاه املاک باید از اتحادیه ی مشاورین املاک مجوز رسمی داشته باشد تا صلاحیت تنظیم قولنامه را داشته باشد. اگر در شهر بزرگی مانند تهران یا اصفهان و … زندگی می کنید و قصد معامله در شهر های بزرگ را دارید باید به این موضوع توجه ویژه ای داشته باشید و از اهمیت آن غافل نشوید.
اگر این مجوز قانونی وجود نداشته باشد ، قولنامه فاقد اعتبار حقوقی خواهد بود و در صورت مشکلات احتمالی بعدی نمی توان به آن استناد کرد و از لحاظ حقوقی موردی را ثابت کرد . به همین دلیل است که به این موضوع تایید زیادی داشتیم و از شما می خواهیم اگر قصد دارید معامله خوب و بدون دردسری را تجربه کنید به این نکته توجه کنید .
اگر به طور دقیق تر بخواهیم توضیح دهیم باید بگوییم مشاور املاک در واقع نقش واسطه ی بین خریدار و فروشنده را دارد و در صورت وجود هرگونه مشکل در ملک یا در پرداخت هزینه ها یا هر مشکل دیگری در زمینه ی مسائل حقوقی ، طرفین به او مراجعه می کنند.
نکته دوم : توجه به همزمانی معامله
یکی دیگر از مهم ترین نکاتی که در معامله و خرید و فروش ملک باید به آن توجه زیادی داشته باشید همین موضوع همزمانی معامله است.
اگر برایتان سوال است منظور دقیق از همزمانی معامله چیست باید بگوییم منظور از همزمانی معامله این تعریف است که طرفین قرارداد و معامله قدم به قدم و به صورت همزمان تعهدات خود را اجرایی کنند.
اگر بخواهیم مثال بزنیم باید این موضوع را یادآور شویم که طبیعتا تا زمانی که کار انتقال سند به صورت کامل انجام نگرفته ، خریدار نباید تمام مبلغ معامله را به فروشنده بپردازد ؛ همچنین از طرف دیگر و بر عکس این موضوع تا زمانی که فروشنده پول خود را به صورت کامل دریافت نکرده است ، نباید سند را به نام خریدار انتقال دهد.
توجه به این نکات یعنی توجه به همزمانی معامله که به شما این اطمینان را می دهد در آینده و ادامه معامله دچار ضرر و زیان و خدایی نکرده دردسر نمی شوید . به همین دلیل تاکید زیادی بر روی این توجه به این نکته داریم.
نکته سوم : حضور تمام مالکین یا داشتن وکالت
توجه کنید در بسیاری از موارد ملکی که قصد دارید آن را معامله کنید ممکن است تحت مالکیت بیش از یک نفر و چندین نفر باشد . در این شرایط شما باید آگاه باشید که کدام عمل را باید انجام دهید و چگونه در این شرایط یک معامله خوب و بدون دردسر داشته باشید.
در این شرایط لازم است که تمام مالک ها اعم از سن و جنسیت آن ها باید پای معامله حضور داشته باشند و یا اینکه اگر قصد حضور ندارند باید یک نفر به وکالت از همه ی آن‌ها در معامله حضور یابد .
اما لازم اسن به این موضوع دقت کنید که در این شرایط یعنی حضور تنها یک نفر به وکالت از سایر مالک ها در شرایط مخصوصی باید انجام شود . یعنی دقت داشته باشید که این وکالت باید به صورت محضری در دفترخانه ی اسناد رسمی ثبت شده باشد و اصل گواهی آن ارائه گردد.
در غیر این صورت هرگونه دستخط یا مهر و امضا و یا حتی سربرگ های شرکتی فاقد اعتبار قانونی است و ممکن است در آینده سبب بروز مشکلاتی شود . پس اگر به دنبال معامله و خرید و فروش بدون دردسر هستید به این نکته توجه کنید .
البته لازم است این مورد در قولنامه حتما ذکر شود و اگر قرار است یکی از مالک ها از طرف تمام مالک ها قولنامه را امضا کند به وکالت اشاره بشود و در قولنامه ذکر شود.
نکته چهارم : نحوه پرداخت به طور دقیق و واضح توضیح داده شود
لازم است که نحوه ی پرداخت ها و واگذاری ها در قولنامه به صورت دقیق باید ذکر شود ؛ اگر خریدار قرار است جهت پرداخت مبلغ خریداری ملک چک ارائه کند ، باید مشخصات چک به صورت دقیق در قولنامه بیاید و اگر مدارکی مانند اصل سند از سوی فروشنده باید ارائه شود ، عنوان آن ها در قولنامه باید ثبت شود تا در آینده و در شرایط به خصوص و مسائل حقوقی با مشکل مواجه نشوید
نکته پنجم : مشاور املاک جانبدار هیچ کدام از طرفین معامله نباید باشد
نکته پنجم نیز که از نکات مهم خرید ملک و تنظیم قولنامه یا سند موقت است ، به این صورت است که بنگاه مشاور املاک به هیچ عنوان جانبدار هیچ کدام از طرفین قرارداد (خریدار و فروشنده) نباید باشد و مدارک ارائه شده از سوی فروشنده و چک های خریدار نیز باید نزد او به امانت نگاه داشته شود . همچنین باید بدانید که بنگاه بدون رضایت فروشنده و خریدار حق ندارد مدارک هر کدام از طرفین را به دیگری ارائه دهد.
نکته ششم : وجود شاهد ضروری است
شما جهت تنظیم قرارداد سند موقت یا قولنامه حتما نیاز به شاهد دارید. یعنی این که در پایان تنظیم قولنامه باید مهر و امضای بنگاه و همچنین امضای طرفین قرارداد وجود داشته باشد . علاوه بر امضای خود طرفین ، هر کدام از آن ها باید دو نفر را به عنوان شاهد به همراه خود داشته باشند و به عنوان شاهد معرفی کنند و شاهدان نیز محل مربوطه در قولنامه را امضا کنند.
وجود شاهد و امضا ان ها پای قرارداد سند موقت یا قولنامه جزو موارد ضروری و حیاتی در تنظیم قولنامه و معتبر بودن آن دارد.\
نکته هفتم : قولنامه در سه نسخه نوشته شود
پس از این که تمام موارد و مراحل پیش را طی کردید و تنظیم قولنامه به پایان رسید به این مرحله می رسید. توجه داشته باشید که قولنامه باید در سه نسخه نوشته شود که یک نسخه آن نزد خریدار ، یک نسخه آن نزد فروشنده و نسخه ی سوم نیز نزد مشاور املاک محفوظ بماند. لازم است به این نکته اشاره کنیم که هر کدام از این افراد باید در حفظ و نگهداری از قولنامه خود کوشا باشند.
در خصوص این سه نسخه قولنامه بد نیست بگوییم که مهم است هر سه نسخه ی قولنامه باید دقیقا مثل هم باشند و هرگونه مغایرت و تفاوت در اطلاعات ثبت شده می تواند منجر به ابطال قولنامه و در ادامه ابطال معامله شود.
پس توصیه ما به شما این است که اگر قصد خرید ملکی را دارید قبل از عقد قولنامه حتما باید سند ملک مورد نظر را به رؤیت خود برسانید و اطلاعات ثبت شده در قولنامه را با اطلاعات سند اصلی مطابقت دهید . با اینکار اگر هم به صورت سهوی یا عمدی اشتباه یا مغایرتی در نسخه های قولنامه به وجود آید متوجه آن می شوید.
نکاتی که در بالا و قسمت قبل به بررسی آن ها پرداخیتم اگرچه نکات ساده ای برای خرید ملک با کاربری های مختلف در شهر های بزرگ مانند تهران و یا شهرستان ها هستند ، اما رعایت نکردن همین موارد تاکنون منجر به اختلافات زیادی شده است که بعضی از آن ها کلاهبرداری و بعضی دیگر اختلافات حقوقی به وجود آمده در امر خرید خانه ناشی از عدم شفافیت قولنامه و بند های قرارداد بین طرفین معامله ، بوده است.
بنابراین سعی کنید قبل از تنظیم این سند حتما به این نکات توجه کنید تا از بروز هرگونه مشکل در آینده جلوگیری کرده باشید. با این کار هم به خود کمک کرده اید و از بروز مشکلاتی که وقت و هزینه شما را در آینده دچار صدمه می کنند جلوگیری کرده هم معامله خوب و بدون دردسر را تجربه کرده اید .
